• Projekt zmian warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki.

Ministerstwo Rozwoju przesłało do konsultacji społecznych projekt nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgodnie z projektem, zaproponowano m. in. następujące zmiany, które miałyby wejść w życie we wrześniu 2022 r.:

– obowiązek zainstalowania windy w budynkach użyteczności publicznej oraz zamieszkania zbiorowego o dwóch kondygnacjach, a w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych o trzech kondygnacjach,

– obowiązek zapewnienia minimalnego udziału lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych, w tym osób starszych – co najmniej 6 % w danym budynku (ale nie mniej niż 1 %),

– w śródmieściach miast od strony północnej nie będzie można sytuować mieszkań jednopokojowych.

Kontrowersyjny jest w szczególności pomysł wprowadzenia zakazu sytuowania w śródmieściach mieszkań jednopokojowych od strony północnej. Deweloperzy podkreślają, że może to bardzo negatywnie wpływać na rentowność inwestycji jak i możliwość zabudowy, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że już w aktualnym stanie prawnym możliwość zabudowy w śródmieściach jest mocno ograniczona.

• Pozwolenie na użytkowanie w czasie pandemii.

Zgodnie z art. 31zy(1) tzw. ustawy Covidowej jeśli przed dniem wejścia w życie ustawy (tj. przed 18.04.2020 r.), został złożony wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie oraz jeżeli przed tą datą nie wydano decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, to wniosek taki traktuje się jak zawiadomienie o zakończeniu budowy, o którym mowa w art. 54 PrBud. Wykluczone jest natomiast uznanie za zawiadomienie o zakończeniu budowy wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie, który wpłynął po 18.04.2020 r.

Na kanwie powyższego przepisu WSA w Warszawie, wyrokiem z dnia 15.6.2021 r., w sprawie pod sygnaturą VII SA/Wa 589/21, orzekł, że obecnie przepisy art. 55 ust. 1 pkt 1 i 3 PrBud są zawieszone, a organ nadzoru budowlanego nie ma możliwości wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie na tej podstawie prawnej. WSA stwierdził ponadto, że nie wyklucza to jednak możliwości wydania pozwolenia na użytkowanie na podstawie przepisu art. 55 ust. 2 PrBud (fakultatywne pozwolenie na użytkowanie).

Wyrok, wydany został w sprawie, dotyczącej wniosku inwestorów o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku usługowego (kategoria XVII), który wpłynął do PINB w maju 2020 r. PINB wezwał skarżących do uzupełnienia złożonego wniosku o opisane w nim dokumenty. Odpowiedź została udzielona w zakreślonym terminie.

PINB przeprowadził obowiązkową kontrolę, w trakcie której stwierdził niezgodność inwestycji z dokumentacją projektową. PINB decyzją z września 2020 r. odmówił wydania pozwolenia na użytkowanie budynku.

Na skutek rozpoznania odwołania inwestorów, WINB decyzją ze stycznia 2021 r. uchylił decyzję PINB z września 2020 r. w przedmiocie odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie i umorzył postępowanie przed organem I instancji.

WINB wskazał, że postępowanie z wniosku skarżących należało umorzyć ze względu na przyczynę natury przedmiotowej, albowiem brak było podstaw do uruchomienia przez PINB procedury oddania obiektu do użytkowania na podstawie art. 55 ust. 1 pkt 1 PrBud, który to przepis na czas pandemii został zawieszony.

Istotą wprowadzenia tego przepisu było ograniczenie obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego.

Wniosek skarżących wpłynął do organu 6.5.2020 r., tj. w czasie obowiązywania już art. 31zy(1) ust. 1 Ustawy covidowej. Słusznie więc organ odwoławczy dostrzegł, że wykluczało to uznanie go z mocy prawa za zawiadomienie o zakończeniu budowy, o którym mowa w art. 31zy(1) ust. 1 Ustawy covidowej.

Jednocześnie, z uwagi na dzień wpływu wniosku do PINB, niemożliwe było stosowanie procedury, o której mowa w art. 55 ust. 1 pkt 1 PrBud. Zatem WINB, oceniając decyzję PINB, prawidłowo ją uchylił i umorzył postępowanie z uwagi na brak podstaw prawnych do jego prowadzenia w trybie art. 55 ust. 1 pkt 1 PrBud.

WSA podzielił powyższe stanowisko organu odwoławczego, wskazując dodatkowo, że obecnie przepisy art. 55 ust. 1 pkt 1 i 3 PrBud są zawieszone, a organ nadzoru budowlanego nie ma możliwości wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie na tej podstawie prawnej. WSA w niniejszej sprawie nie wykluczył natomiast możliwości złożenia wniosku z przepisu art. 55 ust. 2 PrBud w sytuacji opisanej w przepisie art. 55 ust. 1 pkt 1 i 3 PrBud.

• Domniemanie zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym, może zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – również w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Sąd Najwyższy w uchwale z 8 września 2021 r., w sprawie o sygn.. III CZP 28/21, orzekł, że „Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 KWU, także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 KWU).”

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Najwyższy wydał w związku z zapytaniem Sądu Apelacyjnego w Warszawie, który powziął wątpliwości czy domniemanie zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 KWU, może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (na podstawie art. 10 KWU), czy też w każdym innym postępowaniu, jako przesłanka rozstrzygnięcia.

Wątpliwość Sądu Apelacyjnego powstała na kanwie rozpoznawanej sprawy o zapłatę, wytoczonej przeciwko wierzycielowi hipotecznemu.

Powyższy wyrok ma istotne znaczenie praktyczne, zwłaszcza dla wierzycieli hipotecznych, którzy powołując się na ww. zarzut niezgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym mogą bronić się w sprawie o zapłatę, bez konieczności wytaczania odrębnego powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

• Wznowienie prac nad projektem ustawy o polskich REIT-ach

6 grudnia 2021r. ogłoszono Zarządzenie nr 286 Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 grudnia 2021 r. zmieniające zarządzenie w sprawie Międzyresortowego Zespołu do opracowania regulacji dotyczących podmiotów inwestujących w najem nieruchomości.

Zgodnie ze zmienionym zarządzeniem za prace odpowiadać będzie Ministerstwo Finansów (przedstawiciel ministra właściwego do spraw instytucji finansowych w randze sekretarza stanu albo podsekretarza stanu jako przewodniczący Zespołu).

Na ten moment nie wyznaczono jeszcze terminarza prac ani nie podjęto decyzji personalnych co do osób biorących udział w pracach Zespołu po stronie Ministerstwa.