Newsroom

Newsroom / Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - kwiecień 2021

Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - kwiecień 2021


12.04.2021

Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - kwiecień 2021

Do Sejmu trafił rządowy projekt nowej ustawy deweloperskiej, którego autorem jest Prezes UOKiK. 17 marca 2021r. miało miejsce pierwsze czytanie w Sejmie a aktualnie nad projektem pracują komisje sejmowe. Projekt przewiduje rewolucyjne zmiany dla deweloperów i nabywców mieszkań, które niewątpliwie będą wpływały na kształtowanie się cen mieszkań i domów. Poniżej podsumowanie najważniejszych planowanych zmian.

  • Utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Celem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) ma być ochrona środków wpłacanych przez nabywców w szczególności w razie upadłości dewelopera. Składki na DFG będą odprowadzane przez deweloperów od każdej z wpłat nabywców a ustawa określa ich maksymalną wysokość, tj. odpowiednio:

- 2% w przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMR),

- 0,2% w przypadku zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych (ZMR).

Ostateczną wysokość składki określana będzie w rozporządzeniu. Składka ma być odprowadzana od każdej wpłaty nabywcy i jest bezzwrotna co znaczy, że składka ta nie będzie zwracana nawet w przypadku gdy nabywca bądź deweloper odstąpią od umowy a kolejny nabywca tego samego mieszkania będzie wpłacał środki na nabycie tego samego mieszkania na podstawie nowej umowy deweloperskiej, składka ta zostanie ponownie odprowadzona.

  • Uregulowanie w ustawie zasad, trybów oraz formy zawierania umowy rezerwacyjnej

Projekt nowej ustawy deweloperskiej przewiduje regulację szeroko stosowanej w praktyce a dotąd nieuregulowanej umowy rezerwacyjnej, w tym wymaganą pod rygorem nieważności formę pisemną dla tej umowy, maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym. Projekt przewiduje ponadto warunki obligatoryjnego zwrotu opłaty rezerwacyjnej oraz zaliczenia jej na poczet ceny lokalu w razie gdy dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej. Co więcej projekt przewiduje przypadki, w których deweloper zobowiązany jest zwrócić nabywcy dwukrotność opłaty rezerwacyjnej (tj. nie wykonywanie umowy rezerwacyjnej, nie usunięcie wad zgłoszonych do protokołu odbioru).

  • Zastosowanie nowej ustawy deweloperskiej również do lokali użytkowych (garaży) oraz lokali i domów oddanych już do użytkowania

Zgodnie z projektem, niektóre przepisy nowej ustawy deweloperskiej oraz wprowadzone nią środki ochrony obejmą również umowy zawierane na lokale użytkowe, jeżeli zawarcie takiej umowy następuje wraz z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego lub domu, tj. garaże, miejsca postojowe w hali lub komórki lokatorskie). Co więcej niektóre zapisy umowy tj. zapisy dot. mieszkaniowych rachunków powierniczych znajdą zastosowanie również do lokali już ukończonych i oddanych do użytkowania.

  • Utrzymywanie przez deweloperów mieszkaniowych rachunków powierniczych przez dłuższy okres

Zgodnie z projektem, deweloperzy będą zobowiązani do prowadzenia umowy rachunku powierniczego do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności lub sprzedaży ostatniego lokalu lub garażu/ komórki lokatorskiej (jeśli te będą lokalami użytkowymi realizowanymi w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego).

  • Bardziej rygorystyczne wymogi dokonywania przez Bank wypłat na rzez dewelopera kwot zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych

Bank przed dokonaniem wypłaty z MRP na rzecz dewelopera będzie zobowiązany do weryfikacji m. in. czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ZUS, czy uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców i podwykonawców, czy dokonał wpłaty należnej składki na DFG. Wszelkie koszty tych kontroli ma ponosić deweloper.

  • Późniejszy termin wypłaty przez Bank z MRP ostatniej transzy należnej deweloperowi za zrealizowane przedsięwzięcie

Zgodnie z projektem, w przypadku zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach, bank wypłaci deweloperowi pozostałe na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu dopiero prac po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej. Późniejszy termin wypłaty środków z MRP deweloperowi przewidziany został również w razie sprzedaży przez dewelopera lokalu już ukończonego i oddanego do użytku.

  • Nowa procedura odbiorowa oraz prawo nabywcy do wykonania zastępczego w razie nie usunięcia wad lokalu / domu przed dewelopera

Projekt nowej ustawy przewiduje, że nabywca, w przypadku uznania, że lokal ma wadę istotną, będzie mógł odmówić dokonania odbioru – deweloper może wówczas uznać wadę istotną lub odmówić jej uznania. W ciągu 14 dni od podpisania protokołu, deweloper będzie zobowiązany do przekazania nabywcy informacji, na papierze lub innym trwałym nośniku, o uznaniu wad albo odmowie uznania wad oraz przyczynach tej odmowy. Brak oświadczenia dewelopera w przedmiocie wady w określonym terminie spowoduje jej uznanie. Co więcej po upływie ustawowego terminu wynoszącego 30 dni na usunięcie wady i po wyznaczeniu dodatkowego terminu przez nabywcę (przy czym ustawa nie reguluje minimalnego terminu zatem może to być nawet 1 dzień) – w razie nieusunięcia wady przez dewelopera, nabywca będzie miał prawo do usunięcia wady na koszt dewelopera, tzn. wykonania zastępczego.

  • Odstąpienie nabywcy od umowy z uwagi na wadę istotną lokalu / domu

Projekt ustawy przewiduje, że nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy w przypadku istnienia wady istotnej – gdy deweloper uzna wadę istotną i nie usunie jej we wskazanym terminie lub w sytuacji powtórnego odbioru, w przypadku stwierdzenia istnienia wady istotnej w opinii rzeczoznawcy budowlanego.

  • Rekompensata dla nabywcy za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera

Zgodnie z projektem, jeżeli umowa nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego. Zapis ten budzi wiele wątpliwości przede wszystkim w zakresie tego od jakiej kwoty rekompensata ta miałaby być liczona, bo o ile ustalenie stawki % odsetek nie stanowi problemu, to są one liczone od podstawionej kwoty, z którą dłużnik się opóźnia w zapłacie.

 

 

Kontakt:

Monika Wystrychowska-Zawiślak

Senior Associate