Newsroom

Newsroom / Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - Listopad 2021

Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - Listopad 2021


18.11.2021

Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - Listopad 2021
  • Zmiana zasad ustalania odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone pod inwestycje publiczne.

Ministerstwo Infrastruktury opublikowało projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzający zmianę w zakresie zasad ustalania odszkodowań za wywłaszczone na cele publiczne nieruchomości.

Nowela przewiduje przede wszystkim likwidację tzw. zasady korzyści, według której wywłaszczaną nieruchomość wyceniano z uwzględnieniem wartości nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem, wynikającym z celu wywłaszczenia, z wyjątkiem sytuacji gdy według dotychczasowego przeznaczenia istniała możliwość uzyskania wyższego odszkodowania.Ponadto, zgodnie z nowelą,  przy ustalaniu wysokości odszkodowania, pomijane będzie przeznaczenie wynikające z decyzji administracyjnych (np. o lokalizacji inwestycji celu publicznego), ale także nie będzie się uwzględniać przeznaczenia wynikającego z miejscowego planu. W konsekwencji, w  sytuacji gdy przeznaczenie w związku z wywłaszczeniem będzie powodowało wzrost wartości nieruchomości, właściciel nie skorzysta na tej zmianie przy wypłacie odszkodowania.

Z drugiej jednak strony, biorąc pod uwagę konieczność przeprowadzki wywłaszczonej osoby oraz pokrycia wszelkich kosztów z tym związanych, w projekcie noweli przewidziano ryczałtowe zwiększenie odszkodowania o 10 lub 20 % wartości nieruchomości (odpowiednio dla nieruchomości niezabudowanych i zabudowanych), celem zrekompensowania tych dodatkowych kosztów.

Co też istotne, nowela przewiduje możliwość dochodzenia przed sądem powszechnym przez wywłaszczonego właściciela odszkodowania przewyższającego ryczałtowe odszkodowanie, przy czym zakres tego roszczenia ograniczono do szkody rzeczywistej z wyłączeniem utraconych korzyści.

  • Prezydent podpisał ustawę wprowadzającą możliwość budowy domów do 70 m2 bez pozwolenia.

Zgodnie z nowelą prawa budowlanego budowa domów do 70m2 nie będzie już wymagała uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy.

Na podstawie nowego art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego (art. 1 pkt 2 noweli), nie będzie wymagała pozwolenia na budowę, natomiast wymagać będzie zgłoszenia, budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Ponadto nowa ustawa przewiduje wymóg, aby budowane domy o powierzchni zabudowy do 70 m2 były budynkami wolno stojącymi oraz określa dopuszczalną gęstość zabudowy, wskazując, iż liczba tych budynków nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki.

Do zgłoszenia takiej budowy inwestor będzie zobowiązany dołączyć oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, oraz oświadczenie, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy.

Po zakończeniu budowy inwestor będzie musiał dołączyć do zawiadomienia o jej zakończeniu oświadczenie o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami oraz o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Złożenie oświadczenia niezgodnego ze stanem faktycznym będzie groziło grzywną.

  • Za sprzedaż mieszkania czy domu bez certyfikatu energetycznego sprzedającemu będzie groziło 5 tys. zł grzywny.

Ministerstwo Rozwoju przedstawiło projekt noweli ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

Finalnie wbrew wcześniejszym zapowiedzią, zrezygnowano z regulacji przewidującej prawo notariusza do odmowy sporządzenia aktu notarialnego w braku świadectwa energetycznego budynku. Zamiast tego zbywca, który wraz z zawarciem umowy sprzedaży nie przekaże drugiej stronie świadectwa energetycznego, narazi się na grzywnę w wysokości do 5 tys. zł. Notariusz będzie musiał pouczyć strony transakcji o przewidzianej karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

Nabywca, który nie otrzymał certyfikatu, nie będzie musiał już sam zlecać jego sporządzenia, a następnie występować z pozwem o zwrot poniesionych kosztów przeciwko sprzedającemu. Po wejściu w życie nowelizacji w planowanym kształcie nabywca będzie mógł zawiadomić organy ścigania, które po otrzymaniu zgłoszenia powinny wykonać wszelkie czynności we własnym zakresie.

Powyższa sankcja w postaci kary grzywny nie będzie obejmowała umów najmu. W konsekwencji najemcy nie będą już mogli, co umożliwiała im dotychczasowa ustawa, domagać się od wynajmującego wydania kopii świadectwa.

Kontakt:

Monika Wystrychowska-Zawiślak

Senior Associate