Newsroom

Newsroom / Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - Luty 2022

Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - Luty 2022


17.02.2022

Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - Luty 2022
  1. Notariusze uzyskają uprawnienia do dokonywania wpisów w księdze wieczystej.  

Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad zmianą przepisów, która ma dać notariuszom możliwość bezpośredniego wpisywania do ksiąg wieczystych odrębnej własności lokali i hipoteki. Powyższe zmiany mają na celu rozwiązać problem związany z trwającymi od kilku lat zatorami w księgach wieczystych, które bardzo negatywnie wpływają na obrót nieruchomościami oraz generują znaczne koszty, zwłaszcza po stronie podmiotów nabywających nieruchomości na podstawie kredytu z uwagi na koszt ubezpieczenia pomostowego. W największych miastach w Polsce na wpis do księgi wieczystej trzeba czekać nawet rok, w mniejszych minimum kilka miesięcy. Powyższą sytuację, dodatkowo pogorszyło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowych we własność, pandemia oraz związany z nią wzrost inwestycji nieruchomościowych. O tym czy wpis dokona notariusz czy zostanie złożony tradycyjny wniosek do sądu wieczystoksięgowego do rozpoznania przez referendarza decyzje ma podejmować nabywca nieruchomości. Przewiduje się też wyższe koszty jakie będzie trzeba ponieść od wpisu dokonywanego przez notariusza, przy czym wpis ten będzie dokonywany od razu po dokonaniu czynności, bez konieczności długiego oczekiwania na rozpoznanie wniosku o wpis przez referendarza. 

Proponowane zmiany bardzo pozytywnie oceniają deweloperzy, którzy upatrują w nich szanse na odblokowanie ksiąg wieczystych i usprawnienie obrotu nieruchomościami. Propozycje te negatywnie oceniają natomiast referendarze, w ocenie których, notariusze, nie mający dostępu do akt sądowych ksiąg wieczystych nieruchomości, nie będą w stanie prawidłowo zweryfikować stanu prawnego nieruchomości co doprowadzi do licznych błędów i nieprawidłowych wpisów w księgach wieczystych. Oceny te pomijają jednak, że wydziały wieczystoksięgowe są aktualnie przeładowane wnioskami, które wiele miesięcy czekają na rozpoznanie, co więcej i teraz pomyłki w księgach wieczystych na podstawie wpisów referendarzy mają miejsce. 

Z praktycznego punktu widzenia należy się spodziewać, że uczestnicy obrotu nieruchomości będą bardzo chętnie korzystać z takiego rozwiązania. Dzięki uzyskaniu wcześniejszego wpisu w księdze wieczystej nabywca jest wcześniej chroniony i nie ponosi dodatkowych kosztów nakładanych przez banki, co więcej ma też szybciej otwartą ścieżkę na ewentualny dalszy obrót nabytą nieruchomością. 

Zgodnie z zapowiedziami, projekt w tej sprawie ma trafić do Sejmu w pierwszym kwartale tego roku. 

  1. Banki będą zwracały kredytobiorcom koszt ubezpieczenia pomostowego.

Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad projektem zmiany prawa bankowego, który przewidywać ma obowiązek banków do zwrotu kredytobiorcom kosztów poniesionego ubezpieczenia pomostowego. W wyniku zatorów w księgach wieczystych oraz wydłużenia oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej, kredytobiorcy przez minimum kilka miesięcy do roku czasu (w większych miastach) muszą ponosić dodatkowe, niemałe koszty ubezpieczenia pomostowego związanego ze zwiększonym ryzykiem banku, w okresie oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej. Szacuje się, że rocznie są to koszty rzędu 360 mln zł. Sytuację tę pogarsza dodatkowo wzrost inwestycji nieruchomościowych w ostatnich miesiącach, związany z pandemią. 

Ministerstwo wskazuje, że w 98% przypadków, wnioski o wpis hipoteki są pozytywnie rozpoznawane, wobec tego ponoszone przez okres oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej koszty ubezpieczenia pomostowego w momencie wpisania hipoteki powinny być zaliczane na spłatę kredytu a do momentu rozpoznania wniosku o wpis traktowane jak kaucja. 

Do powyższej propozycji bardzo negatywnie odnosi się Związek Banków Polskich, w ich ocenie przerzucanie negatywnych skutków i odpowiedzialności za zatory w sądach wieczystoksięgowych na banki jest nieuzasadnione. Podkreślają ponadto, że marża pomostowa jest pobierana nie po to, by na niej zarabiać, ale by zabezpieczyć ryzyko kredytowe, do czego zobowiązuje banki art. 69 Prawa Bankowego. Propozycja sprzeciwia się również zasadom asekuracji ubezpieczeniowej, bowiem to tak jakby właściciel mieszkania ubezpieczył  na rok swoje mieszkanie w zakładzie ubezpieczeń, a po  upływie 12 miesięcy zażądał zwrotu składki, z uwagi na brak spełnienia jakichkolwiek przypadków podlegających ubezpieczeniu. Z drugiej jednak strony wskazuje się, że zwrot marży pobieranej przez banki, jest uzasadniony charakterem hipoteki, oraz tym, że powstaje ona z momentem wpisu do księgi wieczystej a wpis ma charakter konstytutywny, ale jest skuteczny od chwili złożenia wniosku. 

Rozwiązanie to jest niewątpliwie korzystnie dla nabywców mieszkań, z drugiej jednak strony Banki zostaną obciążone i poniosą koszt zatorów w księgach wieczystych, co jest okolicznością od nich niezależną i przez nich niezawinioną. 

Zgodnie z zapowiedziami, projekt ma trafić do Sejmu w pierwszym kwartale tego roku. Niewątpliwe jest to zmiana wyczekiwana przez nabywców mieszkań. 

  1. Nowela ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

W Rządowym Centrum Legislacji opublikowano nowelę ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Celem noweli jest uporządkowanie dotychczasowych zapisów ustawy, dostosowanie jej do aktualnych warunków i realiów oraz wykreślenie zapisów martwych, nie znajdujących zastosowania w praktyce. 

Projekt nowelizacji ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami został przygotowany przez Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Jak podkreślono w uzasadnieniu, ma on charakter przekrojowy i "obejmuje zarówno unormowanie całych kompleksów zagadnień, jak i drobne korekty w dotychczasowych przepisach". "Przewiduje m.in.: zastąpienie części postępowań administracyjnych procedurą zgłoszenia zamiaru podejmowania działań dotyczących zabytku, zmodyfikowanie instytucji ochrony tymczasowej, tj. ochrony prawnej, której podlega zabytek w trakcie postępowania w sprawie wpisu do rejestru zabytków; zniesienie Listy Skarbów Dziedzictwa – jednej z form ochrony zabytków ruchomych, która nie znalazła zastosowania w dotychczasowej praktyce i pozostała regulacją martwą" 

Wprowadzone zmiany mają przede wszystkim na celu uproszczenie i przyspieszenie procedur związanych z działaniami dotyczącymi zabytku oraz dostosowanie zapisów ustawy do aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości zabytkowych.

Kontakt:

Monika Wystrychowska-Zawiślak

Senior Associate