Newsroom

Newsroom / Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - Maj 2022

Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - Maj 2022


13.05.2022

Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - Maj 2022

 

1. Stawki Deweloperskie Funduszu Gwarancyjnego poniżej ustawowego limitu. 

Ministerstwo Rozwoju 28 kwietnia 2022 r. opublikowało projekt rozporządzenia, określającego wysokość stawek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, które to stawki deweloperzy będą zobowiązani odprowadzać od zawartych umów deweloperskich, zgodnie z Nową Ustawą Deweloperską (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym, z dnia 20 maja 2021 r., DZ.U. z 2021 r. poz. 1177), począwszy od 1 lipca 2022 r.

Nowa Ustawa Deweloperska określa jedynie maksymalną wysokość stawek na DFG a określenie jej konkretnej wysokości w danym momencie ma być sprecyzowana w rozporządzeniu Ministra właściwego ds. Rozwoju. Początkowo Ministerstwo zapowiadało, że stawki jakie zostaną przyjęte w rozporządzeniu będą odpowiadać tym maksymalnym tj. odpowiednio 1 % w przypadku otwartych oraz 0,1% w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych. 

Pomimo powyższych zapowiedzi, m. in. w odpowiedzi na liczne głosy krytyczne co do nadmiernej wysokości proponowanej wysokości stawek, zgłaszane głównie ze strony deweloperów, w opublikowanym projekcie rozporządzenia, Ministerstwo zaproponowało stawki na poziomie odpowiednio 0,45 % przy otwartym rachunku powierniczym oraz 0,1 % w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego. Takie znaczne obniżenie stawki w odniesieniu do stawek przy otwartych rachunkach powierniczych (które to rachunki są wykorzystywane niemal we wszystkich inwestycjach deweloperskich) jest bardzo dobrą wiadomością zarówno dla deweloperów, którzy będą musieli tę stawkę odprowadzać do DFG jak i dla nabywców, gdyż należy spodziewać się, że koszty tej składki deweloperzy przerzucą właśnie na nabywców, w wyższej cenie mieszkania. 

Zgodnie z uzasadnieniem projektu, wysokość stawek została określona na podstawie niezależnego badania rynku deweloperskiego oraz założeń dotyczących upadłości deweloperów, upadłości banków oraz odstąpień od umów deweloperskich do końca 2022 r. Odpowiednią analizę, na zlecenie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, opracowała firma badawcza ASM-Centrum Badań i Analiz Rynku Sp. z o.o. Zgodnie z wynikami tych badań, upadłości wśród firm deweloperskich są bardzo rzadkie. W 2019 r. upadło 9 podmiotów, w 2020 r. 5 podmiotów, zaś w 2021 r. 3 podmioty. Według badania ASM, w 2021 r. nabywcy odstąpili od 1,3% umów deweloperskich. W raporcie z ww. badania, założono również, między innymi na podstawie raportów Komisji Nadzoru Finansowego dotyczących sytuacji sektora bankowego w Polsce, że w 2022 r. nie wystąpią wypłaty z DFG związane z upadłością banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Z powyższego badania wynika zatem, że ryzyko nabywców w związku z utratą środków wpłaconych na powiernicze rachunki bankowe, przede wszystkim w zw. z upadłością dewelopera, upadłością banku prowadzącego mieszkaniowe rachunki powiernicze, czy odstąpieniem nabywcy od umowy deweloperskiej, nie jest tak duże jak wskazywał na to Prezes UOKIK – autor Nowej Ustawy Deweloperskiej, powołującej DFG. Ostatecznie, wyniki powyższego badania w sposób pozytywny przyczyniły się do obniżenia stawki na DFG, która będzie w najbliższej przyszłości odprowadzana od wpłat na otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze i o którą zapewne wzrośnie cena mieszkań.

 

2. Zniesiono zakaz eksmisji z lokali mieszkalnych. 

15 kwietnia 2022 r. weszła w życie Ustawa o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw z dnia 8 kwietnia 2022 r. (DZ.U. z 2022 r. poz. 830), która zniosła zakaz eksmisji z lokali, wprowadzony w związku z obowiązującym na terenie Polski stanem epidemii Covid-19. 

Zakaz ten obowiązywał ponad dwa lata i o ile był uzasadniony w początkowym stadium pandemii, w którym obowiązywał całkowity lockdown o tyle później zapewniał jedynie bezkarność nieuczciwym najemcą, którzy nadużywali tego uprawnienia. Przepis ten uniemożliwiał bowiem właścicielom mieszkań przeprowadzenie egzekucji nawet w sytuacji posiadania tytułu egzekucyjnego uzyskanego w związku z wielomiesięcznymi zaległościami w zapłacie czynszu czy w związku ze zdemolowaniem mieszkania, rażącym i uporczywym naruszaniem porządku publicznego przez najemcę czy nawet w sytuacji gdy budynek groził zawaleniem. Egzekucji nie mogli przeprowadzić również wynajmujący, którzy wynajmowali mieszkanie na podstawie najmu okazjonalnego, który ze swej natury w pewien sposób uproszcza egzekucję. Nie mniej również w tym wypadku, egzekucja była wyłączona. 

Za zniesieniem zakazu eksmisji z lokali mieszkalnych opowiadali się licznie komornicy, wynajmujący, gminy a nawet RPO. Obowiązujący od ponad dwóch lat zakaz prowadzenia eksmisji z mieszkań w sposób nieuzasadniony i nieproporcjonalny naruszał prawa właścicieli mieszkań a jego zniesienie, mimo iż trochę spóźnione należy ocenić bardzo pozytywnie. 

 

3. Zniesiono zakaz licytacji lokalu mieszkalnego lub gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym.

15 kwietnia 2022 r., z mocą wstecz od 24 lutego 2022 r. weszła w życie Ustawa o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw z dnia 8 kwietnia 2022 r. (DZ.U. z 2022 r. poz. 830), w zakresie w jakim zniosła zakaz licytacji lokalu mieszkalnego lub gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. 

Licytacja jest jednym z etapów egzekucji, po którym sąd wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia (podlegające zaskarżeniu). Następnie po jego uprawomocnieniu wzywa się nabywcę do uiszczenia całej kwoty długu, po czym sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu nowy właściciel może wystąpić o wydanie nieruchomości (choć może wynajmować dłużnikowi lokal na warunkach rynkowych). W konsekwencji od licytacji do uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności upływa wiele miesięcy czy nawet lat. Brak było więc uzasadnienia do zawieszenia tych przepisów w związku z pandemią, zwłaszcza na tak długi okres. Co więcej, odrębnym przepisem, w okresie pandemii wykluczono prowadzenie eksmisji z takich nieruchomości co już wydaje się być znacznym ograniczeniem dla wierzycieli i ogromnym (wręcz nieproporcjonalnym i nieuzasadnionym) zabezpieczeniem dla interesów dłużników. 

Wielu dłużników wnosiło o uchylenie tego zakazu. Upływ czasu nie działał bowiem dla nich na korzyść a wręcz przeciwnie powodował jedynie wzrost zadłużenia wraz z upływem czasu. Przeprowadzenie sprawnej licytacji nie wiązało się natomiast w każdym przypadku z egzekucją z nieruchomości (która i tak była w okresie epidemii zakazana) a umożliwiłaby wcześniejszą spłatę długów. W tym też kontekście komornicy sygnalizowali, że zakaz licytacji nieruchomości mieszkaniowych jest problematyczny dla kredytobiorców, którzy nie są w stanie spłacać zadłużenia. Zakaz ten uniemożliwiał bowiem takim dłużnikom aby zajętą nieruchomości sprzedać na licytacji i jak najszybciej spłacić zadłużenie. 

Podobnie jak w kontekście zmian dot. zniesienia zakazu eksmisji z mieszkań, uchylenie zakazu prowadzenia licytacji z nieruchomości mieszkaniowych ocenić należy jako spóźnione ale bardzo potrzebne, biorąc zarówno pod uwagę interes dłużników jak i wierzycieli. 

 

4. Kolejny etap cyfryzacji procesów budowlanych . 

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Celem projektu, jest wprowadzenie kolejnego etapu cyfryzacji procesów administracyjnych dotyczących budownictwa, w tym umożliwienie prowadzenia dziennika budowy, książki obiektu budowlanego oraz dokumentowanie przebiegu robót budowlanych w postaci elektronicznej. Projekt przewiduje ponadto możliwość bardziej elastycznego prowadzenia egzaminów na uprawnienia budowlane.

Prowadzenie dziennika budowy możliwe będzie w postaci elektronicznej a inwestor będzie miał możliwość monitorowania wpisów dokonywanych w dzienniku budowy z dowolnego miejsca, bez konieczności wizyty na budowie. Każdy dziennik budowy otrzyma indywidualny numer co możliwi wyszukiwanie dziennika w systemie elektronicznego dziennika budowy i odczytywanie wpisów dotyczących konkretnej budowy.

W przypadku prowadzenia dziennika budowy w postaci elektronicznej, dopuszczone zostanie złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie i zawiadomienie o zakończeniu budowy w postaci elektronicznej. Zgodnie z założeniami projektu, czasowo zachowana zostanie dotychczasowa, papierowa forma prowadzenia dziennika budowy. W okresie przejściowym, inwestor będzie miał możliwość wyboru, czy chce dokumentować proces budowlany elektronicznie, czy papierowo.

Zgodnie z projektem, książkę obiektu budowlanego będzie można założyć i prowadzić on-line, z wykorzystaniem systemu elektronicznej książki obiektu budowlanego (systemu EKOB). Książka obiektu budowlanego, tak jak i dziennik budowy, otrzyma indywidualny numer, który pozwoli zarówno właścicielowi lub zarządcy, jak i organowi nadzoru budowanego, na wyszukanie książki w systemie elektronicznej książki obiektu budowlanego.

Ponadto, zgodnie z projektem, portal e-Budownictwo będzie umożliwiał generowanie wniosków, zgłoszeń i zawiadomień, które następnie będzie można złożyć w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego (np. przez ePUAP lub skrzynkę podawczą).

Centralne rejestry osób posiadających uprawnienia budowlane i ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej będą prowadzone poprzez system e-CRUB. Prowadzenie egzaminów na uprawnienia budowlane będzie możliwe w sposób bardziej elastyczny, w terminach ustalanych przez właściwą izbę samorządu zawodowego.

Nowe rozwiązania mają wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem niektórych przepisów, które zaczną obowiązywać w późniejszym terminie.

Kontakt:

Monika Wystrychowska-Zawiślak

Senior Associate