Newsroom

Newsroom / Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - październik 2020

Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - październik 2020


06.10.2020

Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - październik 2020

1. Od 19 września 2020 r. nabywca nieruchomości nabędzie pozwolenie budowlane wydane dla tej nieruchomości bez konieczności uzyskiwania zgody poprzedniego inwestora.

Nowela Prawa Budowlanego, wprowadziła zapisy upraszczające tryb przenoszenia praw z decyzji pozwolenia na budowę. Od 19 września 2020 r. zgoda poprzedniego inwestora na rzecz którego została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikającego z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.

 

2. Nowa definicja obszaru oddziaływania obiektu budowlanego, zawężająca jego zakres a tym samym ograniczająca krąg podmiotów, będących stronami postępowania budowlanego.

Począwszy od 19 września 2020 r., przez obszar oddziaływania obiektu budowlanego, rozumie się  teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Dotychczasowe przepisy odnosiły się do ograniczeń w zagospodarowaniu terenu w otoczeniu planowanego obiektu, w tym ograniczenia w jego zabudowie. Poprzednia definicja wywoływała wiele kontrowersji oraz rozbieżności interpretacyjnych z uwagi na swą nieprecyzyjność i uznaniowość co utrudniało i komplikowało proces inwestycyjny. Przyjmowano bowiem, iż okolicznościami ograniczającymi zagospodarowanie mogą być m.in. hałas, zapach, natężenie ruchu ulicznego itp. trudne do ustalenia i zweryfikowania czynniki. Wprowadzona nowelą przesłanka dot. ograniczenia jedynie w zabudowaniu terenu jest jednoznaczna i łatwa do ustalenia na gruncie obowiązujących przepisów. Doprecyzowanie powyższej definicji, ma również przełożenie na łatwiejsze i bardziej precyzyjne ustalenie kręgu stron postępowania budowlanego, który ustala się z uwzględnieniem zdefiniowanego powyżej obszaru oddziaływania obiektu.  

 

3. Do 19 września 2021 r., można składać projekty budowlane według starych zasad Prawa Budowlanego.

Zgodnie z art. 26 nowelizacji prawa budowlanego, w terminie 12 miesięcy od dnia jej wejścia w życie do wniosku można dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie dotychczasowych przepisów ustawy prawa budowlanego. Zatem od 19 września 2020 roku do 19 września 2021 roku będą funkcjonować dwa rodzaje projektów budowlanych: stary, którego szczegółowy zakres określało rozporządzenie z 25 kwietnia 2012 roku ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej oraz nowy - zgodny z rozporządzeniem ministra rozwoju z 18 września 2020 roku. Pomimo wątpliwości, w zakresie możliwości stosowania uchylonego rozporządzenia, Ministerstwo Rozwoju zapewnia, że jeszcze przez rok, do 19 września 2021 r., można składać projekty budowlane na starych zasadach, zgodne z uchylonym rozporządzeniem z 2012 roku.

 

4. Skrajnie ryzykowne próby wykorzystywania przez inwestorów budowlanych przepisów antykryzysowych do budowy na terenach na których budowa na gruncie dotychczasowych przepisów nie była możliwa.

Celem tzw. specustawy Covidowej, było przede wszystkim wsparcie i pomoc w walce z pandemią. Jej nieprecyzyjne zapisy, w tym w szczególności jej art. 12, próbuje się jednak wykorzystywać inaczej, wypaczając jej sens i cel. Przepis ten przewidywał, że do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, nie stosuje się przepisów prawa budowlanego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Powołując się na ten przepis, część inwestorów postanowiła rozpocząć budowę na terenach, na których dotychczasowe przepisy nie przewidywały takiej możliwości. Najsłynniejszym przykładem, jest budowa w Starych Babicach na działce obok rezerwatu, w jego otulinie,  na terenie dawnej bazy wojskowej, gdzie powstaje 15 domów jednorodzinnych po 140 mkw. Zgodnie ze stanowiskiem inwestora mają one być przeznaczone pod najem dla osób w kwarantannie i w ten sposób uzasadniać wykorzystanie przepisów antycovidowych. Sprawą tą zajmuje się prokuratura i nadzór budowlany. Podkreślić należy, że przepisy antykryzysowe nie regulują, jakie inwestycje są związane z przeciwdziałaniem Covid i co istotne kto i w jakim trybie miałby oceniać, czy taki związek występuje. Nie mniej, mając na względzie wykładnię celowościową przedmiotowej ustawy, wskazać należy, że celem powyższego przepisu było umożliwienie natychmiastowej budowy obiektów niezbędnych do ratowania życia i zdrowia, w tym w szczególności do rozbudowy szpitali, które mogłyby przyjmować większą liczbę pacjentów. Należy się też spodziewać, że taką interpretację stosować będą organy nadzoru budowlanego. Eksperci podkreślają, że w żadnym wypadku nie należy wykorzystywać luk w przepisach do inwestycji tam, gdzie ich prowadzenie nie jest możliwe na podstawie przepisów budowlanych wyłączonych specustawą. Takie działanie stanowi skrajną nadinterpretację, obarczoną wysokim ryzykiem.

 

5. Decyzja o wznowieniu robót budowlanych wydana przez organ nadzoru budowlanego nie wygasa po trzech latach.

Naczelny Sąd Administracyjny, w wyroku z dnia 17 lipca 2020 r., w sprawie o sygn. akt: II OSK 555/20, wydał wyrok, w którym orzekł, że instytucja wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę, unormowana w art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, nie znajduje zastosowania do wydanej w oparciu o art. 51 ust. 4 tej ustawy decyzji zatwierdzającej projekt budowlany zamienny i udzielającej pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. W konsekwencji, decyzja o wznowieniu robót budowlanych wydana przez organ nadzoru budowlanego nie wygasa po trzech latach, od dnia w którym decyzja ta stała się ostateczna lub roboty zostały przerwane.

 

6. Ustawa nowelizująca przepisy o reprywatyzacji nieruchomości warszawskich, rozszerza katalog przypadków uzasadniających odmowę zwrotu przedwojennym właścicielom nieruchomości warszawskich, ponadto umarzane będą sprawy w których nie wpłynęło żadne pismo w przeciągu ostatnich 30 lat jak również wnioskodawcy w sprawach dekretowych nie będą mogli być reprezentowani przez kuratora spadku lub kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu.

17 września 2020r. Sejm RP uchwalił nowelę ustawy dot. reprywatyzacji warszawskich, wprowadzając katalog przypadków wyłączających prawa przedwojennych właścicieli warszawskich do zwrotu nieruchomości. Nowela przewiduje aż trzynaście przesłanek uzasadniających odmowę zwrotu nieruchomości, przy czym dekret Bieruta przewidywał tylko jedną taką przesłankę. Przepisy komunistyczne były zatem bardziej korzystne dla byłych właścicieli nieruchomości warszawskich niż przepisy noweli, które drastycznie ograniczają te prawa. W konsekwencji, nowela doprowadzi do pozbawienia praw przedwojennych właścicieli (lub ich spadkobierców) nieruchomości warszawskich do ich zwrotu, przy czym w wielu przypadkach, bez prawa do odszkodowania za wywłaszczenie dokonane dekretem Bieruta. Dodatkowo powyższa nowela wprowadziła nową przesłankę uzasadniającą umorzenie postępowania w sprawach z wniosków składanych na podstawie dekretu Bieruta, zgodnie z którą podstawa umorzenia zachodzi, gdy organ wezwał nieustalone strony lub strony, których adresów nie ustalono, do uczestnictwa w postępowaniu przez ogłoszenie, a w sprawie nie wpłynęło żadne pismo pochodzące od wzywanej strony w przeciągu ostatnich 30 lat poprzedzających dzień publikacji ogłoszenia. Organ wydaje decyzję o umorzeniu postępowania, jeżeli w terminie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia wzywana strona nie zgłosiła swych praw albo zgłosiwszy je, nie udowodniła ich w terminie kolejnych 3 miesięcy lub nie wskazała swego adresu. Nowela przewiduje ponadto, że w sprawach reprywatyzacji warszawskich, wnioskodawca oraz jego ewentualni następcy prawni nie mogą być reprezentowani przez kuratora spadku lub kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Ustawa wchodzi w życie 19 października 2020 r.

Kontakt:

Elva dressed as a fairy Facebook icon LinkedIn icon