Newsroom

Newsroom / Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - październik 2021

Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - październik 2021


15.10.2021

Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - październik 2021

1. 1 października 2021r. Sejm przyjął ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym jako część pakietu rozwiązań "Polskiego ładu".

Ustawa przewiduje, że państwo za pośrednictwem BGK będzie gwarantować do 20 % kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 100 tys. zł. Gwarancji udzielać ma Bank Gospodarstwa Krajowego, który z tego tytułu pobierać ma od kredytobiorcy jednorazową prowizję w wysokości 1 % wartości gwarancji. BGK będzie jednorazowo spłacał część gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w związku z urodzeniem się dziecka. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie 20 tys. zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko i 60 tys. zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie albo kolejne dziecko.

W przypadku singli, rodzin bezdzietnych oraz z jednym lub dwójką dzieci warunkiem udzielenia kredytu z gwarancją będzie brak własności mieszkania czy domu w okresie pięciu lat przed złożeniem wniosku o taki kredyt, jak również brak spółdzielczego prawa do mieszkania lub domu. Wyjątkiem będą rodziny z dziećmi. Te z dwójką dzieci będą mogły mieć 50-metrowe mieszkanie. Z trojgiem – mieszkanie lub dom do 75 mkw. Przy czwórce dzieci limit ten wzrasta do 90 mkw. Przy piątce i większej liczbie dzieci warunkiem będzie własność nie więcej niż jednego mieszkania albo domu.

Kredyt będzie udzielany na minimum 15 lat w walucie polskiej. Projekt zawiera ponadto mechanizmy, które mają ograniczać ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań - to wprowadzenie maksymalnego limitu ceny (w tym wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 m kw. powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania. Drugim z możliwych do zastosowania mechanizmów będzie upoważnienie dla Rady Ministrów pozwalające obniżyć, w rozporządzeniu, wysokość współczynników wpływających na ustawowe limity cenowe.

Komentarz: Ustawa jest bardzo negatywnie oceniana przez Narodowy Bank Polski, Związek Banków Polskich czy deweloperów. Podnoszą oni, że wspieranie zakupów mieszkaniowych osób, które nie mają odpowiedniego wkładu własnego, wykreuje dodatkowy popyt co rodzi ryzyko dalszego zwiększenia presji cenowej na już bardzo dynamicznym rynku mieszkań, na którym obecnie podaż może nie być w stanie podążać za wciąż rosnącym zapotrzebowaniem.

Na ograniczoną elastyczność podaży składają się problemy deweloperów, polegające przede wszystkim na braku dostępności terenów budowlanych, opóźnieniach w wydawaniu decyzji o zgodzie na budowę oraz na brakach zarówno kadrowych, jak i materiałów budowlanych. Z punktu widzenia rozwiązywania problemów z dostępnością mieszkań wskazane wydają się zatem działania ukierunkowane na zwiększenie podaży mieszkań, w tym przede wszystkim uwolnienie gruntów, znajdujących się w zasobach Krajowego Zasobu Nieruchomości, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa i spółkach Skarbu Państwa oraz usprawnienie procedur administracyjnych.

NBP podnosi ponadto ryzyko w postaci osłabienia w dłuższym okresie stabilności systemu finansowego, z uwagi na fakt, że zaproponowane rozwiązania mogą utrudniać skuteczne reagowanie w sytuacji nadmiernego wzrostu kredytów mieszkaniowych, który zagrażałby powstaniem bańki cenowej. Jak wskazuje NBP - ewentualna rekomendacja Komitetu Stabilności Finansowej co do zastosowania jednego z podstawowych instrumentów ograniczających tempo akcji kredytowej, tj. zwiększenia wymaganego wkładu własnego kredytobiorcy, stałaby bowiem w sprzeczności z intencją przepisów projektowanej ustawy.

Banki wskazują ponadto, że kredyty dla klientów, bez udokumentowanej zdolności kredytowej, którzy nie byli w stanie odłożyć nawet 10 czy 20 % wkładu własnego, stanowi sygnał dla banku, że mogą oni mieć też problem ze spłatą kredytu w kolejnym okresie, w konsekwencji spodziewać się należy, że marża, która wynika z oceny ryzyka związanego z danym klientem, będzie w takim przypadku wyższa, a kredyt taki będzie finalnie droższy.

2. Uszczelnianie przepisów o zakazie handlu w niedziele

Zgodnie z ustawą funkcjonować w niedziele będą mogły tylko te placówki, które wykażą, że rzeczywiście zajmują się przede wszystkim usługami pocztowymi a nie handlem detalicznym - przychody z usług pocztowych będą musiały stanowić ponad 50 proc. pozostałych przychodów danej placówki.

Ustawa wprowadzająca stopniowo zakaz handlu w niedziele weszła w życie 1 marca 2018 r. Od 2020 r. zakaz handlu nie obowiązuje jedynie w siedem niedziel w roku. Przewidziano także katalog 32 wyłączeń. Zakaz nie obejmuje m.in. działalności pocztowej, a ponadto nie obowiązuje w: cukierniach, lodziarniach, na stacjach paliw płynnych, w kwiaciarniach, w sklepach z prasą. Za złamanie zakazu handlu w niedziele grozi od 1000 zł do 100 tys. zł kary, a przy uporczywym łamaniu ustawy - kara ograniczenia wolności.

Z uwagi na liczne praktyki obchodzenia zakazu handlu, głównie przez podmioty, Rząd przygotował nowelę ww. ustawy o ograniczeniu handlu w niedziele, której głównym celem jest uszczelnienie obowiązujących przepisów tak, aby uniemożliwić wykorzystywanie przez sklepy, w tym te wielkopowierzchniowe, statusu placówki pocztowej do obchodzenia zakazu handlu.

Zgodnie z nowelą, w niedziele będą mogły prowadzić handel, tylko te placówki, które wykażą, że przychody z usług pocztowych będą musiały stanowić ponad 50 proc. pozostałych przychodów danej placówki. Powyższe ma zapewnić, że w szczególności wielkopowierzchniowe sklepy nie będą prowadziły handlu w niedziele pod pozorem świadczenia usług pocztowych.

3. 9 września 2021 roku Rada m.st. Warszawy wraziła zgodę na realizację inwestycji realizowanej w trybie specustawy mieszkaniowej na Służewcu.

Inwestycja deweloperska, realizowana w trybie specustawy deweloperskiej, tj. tzw. lex deweloper powstanie na Służewcu, między ulicami Domaniewską, Wołoską i Postępu. W ramach inwestycji powstanie też szkoła przy ul. Konstruktorskiej, park wzdłuż ul. Wołoskiej oraz publiczne tereny zieleni urządzonej przy ul. Suwak. W ramach inwestycji deweloper – Echo Investment planuje osiedle na 1250 do 1600 mieszkań. Budynki mają mieć do 10 kondygnacji nadziemnych i jedną podziemną. Wysokość zabudowy sięgałaby 34,5 m. Parametry intensywności zabudowy ma wynieść do 3,2.

Komentarz: Biorąc pod uwagę ciągły wzrost cen mieszkań, bardzo ograniczoną podaż oraz wysoki popyt na mieszkania, spowodowany głównie brakiem dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza w stolicy, mimo iż z lex deweloper wiązano więcej nadziei, fakt iż dzięki niej powstanie tak duża inwestycja mieszkaniowa jest bardzo dobrą wiadomością, zwłaszcza, że władze stolicy podchodzą do inwestycji realizowanych w trybie lex deweloper z bardzo dużą rezerwą.

4. Rząd zrezygnował z ustalenia maksymalnej kwoty prowizji pośredników w obrocie nieruchomościami.

W ocenie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, ustalenie maksymalnej kwoty prowizji pośredników w obrocie nieruchomościami naruszyłoby konstytucję i wyrażoną w niej zasadę swobody gospodarczej.

Poseł Paweł Poncyliusza, zgłosił interpelację, w której wniósł o ograniczenie zarobków pośredników w dobie rosnących cen mieszkań i zaproponował określenie maksymalnej kwoty pobieranej przez nich prowizji przy okazji transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości.

W obowiązującym stanie prawnym, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami odbywa się zgodnie z zamysłem ustawodawcy na zasadach wolnorynkowych, przy czym korzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami jest dobrowolne. Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa natomiast umowa pośrednictwa. Nie ma uzasadnienia do podejmowania działań legislacyjnych zmierzających do pozbawienia stron umowy pośrednictwa uprawnienia do swobodnego ustalenia zakresu usługi i wysokości wynagrodzenia z tego tytułu.

Odnosząc się do propozycji, ustalenia górnej granicy, którą maksymalnie może pobrać pośrednik za wykonaną usługę, jako nie wyższa aniżeli wysokość opłaty notarialnej za umowę kupna sprzedaży nieruchomości, należy podkreślić, że skorzystanie z usługi notariusza, w przeciwieństwie do usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami, jest obligatoryjne w przypadku nabycia/sprzedaży nieruchomości.

Komentarz: Powyższe stanowisko Ministerstwa RiT ocenić należy pozytywnie. Wprowadzenie maksymalnej stawki prowizji pośredników nieruchomości mogłoby prowadzić do ograniczenia swobody działalności gospodarczej. Brak jest również podstaw do przyjęcia, że wprowadzenie stawek maksymalnych miałoby jakkolwiek pozytywnie wpływać na rosnące ceny mieszkań, którego główną przyczyną jest ograniczona podaż mieszkań i przedłużające się  procedury administracyjne.

Kontakt:

Monika Wystrychowska-Zawiślak

Senior Associate