Newsroom

Newsroom / Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - Styczeń 2022

Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - Styczeń 2022


14.01.2022

Prawo w budowie - aktualności dla branży nieruchomości - Styczeń 2022
  • Od 3 stycznia 2022 r. możliwa budowa budynków mieszkalnych na własne cele mieszkaniowe do 70 m2 bez pozwolenia, bez kierownika budowy na zgłoszenie.  

Zgodnie z ustawą z 17 września 2021 o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, opublikowaną 2 listopada 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 1986), obowiązującą od 3 stycznia 2022 r., inwestor na wybudowanie domu jednorodzinnego do 70 m² nie będzie musiał uzyskiwać pozwolenia na budowę a budowa nie będzie wymagała nadzoru kierownika budowy. 

Do budowy, wymagane będzie natomiast zgłoszenie oraz oświadczenie inwestora, zgodnie z którym planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, które będzie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1444 i 1517 oraz z 2021 r. poz. 1023). Ponadto, inwestor będzie musiał oświadczyć, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy oraz, że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna. 

Do budowy, można przystąpić po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Natomiast do użytkowania takiego obiektu budowlanego, będzie można przystąpić, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.

Inwestycja musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a w przypadku braku miejscowego planu, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która to decyzja ma być wydana nie później niż w terminie 21 dni. 

Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwo ma udostępnić projekty domu jednorodzinnego do 70 m2, które będą udostępnione nieodpłatnie wszystkim zainteresowanym do wykorzystania przy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych.

Komentarz: Ustawa jest bardzo szeroko krytykowana przez środowisko architektów i inżynierów budownictwa. Podnoszą oni że tak skrajne odformalizowanie budowy budynków mieszkalnych może bardzo negatywnie wpływać na ich jakość i bezpieczeństwo. Z prawnego punktu widzenia, w związku z koniecznością złożenia oświadczenia o budowie dla własnych potrzeb mieszkaniowych, wątpliwość wzbudza możliwość wynajmu czy sprzedaży takiego budynku po jego wybudowaniu. Co prawda, na gruncie prawa cywilnego nie ma żadnych ograniczeń do zawarcia skutecznej umowy, na podstawie której inwestor zbędzie lub wynajmie czy wydzierżawi tak zrealizowaną inwestycję. Powyższe pomija jednak całkowicie skutki karne takiego działania. Wskazać bowiem należy, że powyższe oświadczenie inwestora ma być złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1444 i 1517 oraz z 2021 r. poz. 1023). W konsekwencji zbywając czy wynajmując przedmiotowy budynek po jego wybudowaniu, inwestor narażać się będzie na zarzut, iż oświadczenie o tym że przedmiotową inwestycję realizuje na własne potrzeby mieszkaniowe było fałszywe, narażając się tym samym na odpowiedzialność karną. Nie uchybiając powyższemu, wobec dalekiego odformalizowania budowy wątpliwe jest czy nabywcy będą posiadali tak dalekie zaufanie do inwestora i czy w ogóle i na jakich warunkach będą zainteresowani zakupem tak powstałego obiektu w obawie przed potencjalnym zagrożeniem życia czy zdrowia osób w nim przebywających.

  • Plany gruntownej zmiany systemu planowania przestrzennego.

Ministerstwo rozwoju przekazało do konsultacji projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz projekt rozporządzenia w sprawie planu ogólnego gminy. Nowela przewiduje gruntowną reformę obowiązującego od prawie 19 lat systemu planowania przestrzennego. 

W ramach najważniejszych założeń noweli wskazuje się wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego, uchwalanego obligatoryjnie dla całej gminy, w randze aktu prawa miejscowego – planu ogólnego.

Plan ogólny stanowić będzie schemat zagospodarowania przestrzeni, jego ustalenia będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, w tym zintegrowanego planu inwestycyjnego, jak i decyzji o warunkach zabudowy, w przeciwieństwie do aktualnego studium zagospodarowania.  Podstawowym ustaleniem planu ogólnego będzie zobrazowanie struktury funkcjonalno-przestrzennej poprzez podział obszaru gminy na strefy planistyczne. 

Projekt noweli zakłada również, że partycypacja społeczna będzie niezbędnym elementem działań władz publicznych w zakresie planowania przestrzennego. Ma temu służyć m.in. wprowadzenie różnorodnych form przeprowadzania konsultacji społecznych z możliwością stosowania narzędzi do komunikacji zdalnej. Ponadto projekt wprowadza Rejestr Urbanistyczny prowadzony w systemie teleinformatycznym, w którym będą się znajdowały między innymi dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym, rozstrzygnięcia organów nadzoru. Będzie to nieodpłatny, dostępny dla wszystkich zainteresowanych, zintegrowany system informacji.

Nowela ma za zadanie usprawnić sporządzanie planów miejscowych m.in. przez możliwość równoległej realizacji procedury aktów planistycznych czy też wprowadzenie uproszczonego trybu uchwalania miejscowego planu. 

Projekt ogranicza obszar analizowany do decyzji WZ dla wybranych funkcji, w szczególności dla zabudowy mieszkaniowej i zabudowy usługowej z wyłączeniem handlu - ustawa określi maksymalny dopuszczalny zasięg obszaru analizowanego. Zgodnie z projektem decyzje WZ będą związane ustaleniami planu ogólnego a ponadto będą obowiązywały przez 3 lata od daty uprawomocnienia się decyzji. Na gruncie obecnych przepisów brak jest terminu obowiązywania decyzji WZ. 

Nowela wprowadza ponadto zintegrowany plan inwestycyjny, który ma być nowym narzędziem urbanistyki operacyjnej przeznaczonym do realizacji dużych zamierzeń inwestycyjnych wymagających skoordynowania w zakresie wyposażenia ich w niezbędną infrastrukturę techniczną, komunikacyjną czy społeczną. Będzie on szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron, przyjmowany w uproszczonej procedurze.

Komentarz: pozytywnie należy ocenić postulaty wprowadzenia mechanizmów, mających na celu uproszczenie procedury planistycznej, zapewnienie udziału społeczeństwa w planowaniu oraz utworzenie publicznego Rejestru Urbanistycznego, zapewniającego powszechni i łatwy dostęp do wszystkich dokumentów planistycznych. 

  • Od września 2021 r. weszły w życie przepisy, które powodują, że budowa balkonów, tarasów i loggii bardzo negatywnie wpływa na efektywność inwestycji.

Podstawowym miernikiem wpływającym na wartość gruntu jest nie tyle sama jego powierzchnia ale przede wszystkim powierzchnia użytkowa, jaka może powstać w ramach przyszłej inwestycji na danym terenie. Na gruncie dotychczasowych przepisów do powierzchni całkowitej budynku nie wliczano powierzchni balkonów czy tarasów. Natomiast na gruncie nowych przepisów, obowiązujących od września ubiegłego roku, powierzchnie, które nie są zabudowane stałymi przegrodami, są już do takiej powierzchni wliczane.

Powyższe skutkuje tym, że budowa tarasów, balkonów czy loggi jest znacznie droższa niż dotychczas co przekłada się na wzrost cen mieszkań, wskutek czego  deweloperzy, chcąc budować balkony, będą musieli wyceniać je tak samo jak metr kwadratowy lokalu. W konsekwencji, deweloperzy rezygnują z balkonów, skrajnie je pomniejszają lub budują mniejsze mieszkania kosztem balkonów.

Powyższe, jest wynikiem przepisów rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które nakazują, by przy liczeniu intensywności zabudowy brać pod uwagę normę budowlaną PN-ISO 9836. Zgodnie z nią powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Jako kondygnacje wedle normy mogą być zaś traktowane kondygnacje całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.

Z uwagi na fakt, że przepisy te są stosunkowo świeże, nie wszędzie w Polsce urzędy wydające pozwolenia na budowę zdają sobie sprawę ze skutków nowych regulacji. Tam natomiast, gdzie ta świadomość już istnieje, deweloperzy zmuszani są do zmiany projektów budynków – poprzez zmniejszanie powierzchni balonów lub odpowiednio mieszkań.

Komentarz: W dobie pandemii, utrzymujących się wzrostów cen mieszkań, znacznie ograniczonej podaży gruntów pod inwestycje mieszkaniowe przepis ten i jego skutki należy ocenić bardzo negatywnie. Co więcej tracą na nim podmioty, które zakupiły grunty po cenach uwzgledniających możliwość zabudowy według wcześniej obowiązujących przepisów a następnie muszą te plany zmieniać, dostosowując do zmienionych regulacji, poprzez zmniejszanie powierzchni balkonów czy mieszkań co też negatywnie wpływa na atrakcyjność realizowanych inwestycji.

Kontakt:

Monika Wystrychowska-Zawiślak

Senior Associate