19 września 2020 roku wchodzi w życie nowela Prawa Budowlanego, wprowadzająca szereg zmian, mających na celu przyspieszenie i usprawnienie procesu inwestycyjnego – przedstawiamy podsumowanie najistotniejszych zmian.

1. Nowela Prawa Budowlanego wprowadza podział projektu budowlanego na trzy części – Projekt zagospodarowania terenu (PZT), Projekt architektoniczno-budowlany (PAB), Projekt techniczny (PT) z czego tylko dwa pierwsze będą przedkładane przez Inwestora na etapie wniosku o pozwolenie na budowę.

Projekt zagospodarowania terenu (PZT), obejmujący określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;

Projekt architektoniczno-budowlany (PAB), określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego – również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych;

Projekt techniczny (PT), obejmujący projektowane rozwiązania konstrukcyjne wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, charakterystyka energetyczna, rozwiązania techniczne oraz materiałowe, inne opracowania – w tym instalacyjne.

Inwestor do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę załącza jedynie PZT oraz PAB. PT Inwestor ma obowiązek złożyć u kierownika budowy najpóźniej przed rozpoczęciem robót, a w urzędzie nadzoru budowlanego dopiero razem z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszeniem zakończenia robót.

2. Nowela Prawa Budowlanego, wprowadziła mechanizmy, mające na celu przyspieszenie i usprawnienie uzyskiwania warunków przyłączania nowych inwestycji do sieci – przedsiębiorstwa przesyłowe nie będą mogły pobierać opłat za wydanie takich warunków, ponadto będą zobowiązane do wydania takich warunków w ustawowo zakreślonym terminie pod sankcją kary pieniężnej.

Zgodnie z nowelą prawa budowlanego, wprowadzono następujące terminy na wydanie warunków przyłączy:

a) warunki przyłączenia do sieci wydawane przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne:

• 21 dni – od dnia złożenia wniosku o wydanie warunków przyłączenia do sieci, w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w tym znajdujących się w zabudowie zagrodowej;
• 45 dni – od dnia złożenia wniosku o wydanie warunków przyłączenia do sieci, w pozostałych przypadkach.

b) warunki przyłączenia do sieci wydawane przez przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się przesyłaniem lub dystrybucją paliw gazowych:

• 30 dni od dnia złożenia wniosku przez wnioskodawcę zaliczanego do grupy przyłączeniowej B podgrupy I;
• 60 dni od dnia złożenia wniosku przez wnioskodawcę zaliczanego do grupy przyłączeniowej A lub grupy przyłączeniowej B podgrupy II;
• 90 dni od dnia złożenia wniosku przez wnioskodawcę zaliczanego do grupy przyłączeniowej C.

c) warunki przyłączenia wydawane przez przedsiębiorstwo energetyczne, zajmujące się przesyłaniem lub dystrybucją ciepła:

• 30 dni od dnia złożenia wniosku, w przypadku gdy do sieci ciepłowniczej mają być przyłączone węzły cieplne zasilające obiekty odbiorców ciepła oraz w przypadku gdy do zewnętrznej instalacji odbiorczej za węzłem grupowym, należącej do przedsiębiorstwa energetycznego, ma być przyłączona instalacja w obiekcie odbiorcy;
• 3 miesięcy – od dnia złożenia wniosku, w przypadku gdy do sieci ciepłowniczej mają być przyłączane źródła ciepła.

3. Nowela Prawa Budowlanego wprowadziła uproszczoną procedurę legalizacji starych samowoli budowlanych jeżeli od zakończenia ich budowy minęło co najmniej 20 lat.

Uproszczonym postępowaniem legalizacyjnym mają być objęte obiekty budowlane, jeżeli od zakończenia budowy minęło co najmniej 20 lat. Zmiana ma na celu zachęcić właścicieli do zgłaszania nielegalnych obiektów, dzięki czemu nadzór budowlany będzie mógł sprawdzić ich bezpieczeństwo. Warunkiem legalizacji jest przedłożenie przez właściciela ekspertyzy technicznej, potwierdzającej możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu oraz geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Na podstawie przedłożonych dokumentów organ bada czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Rola organu nadzoru budowlanego zostanie zminimalizowania do weryfikacji prawidłowości i kompletności przedłożonych dokumentów. Co istotne, organ nie będzie badał zgodności legalizowanego obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.  W razie legalizacji obiektu budowlanego w uproszczonym postępowaniu, opłata legalizacyjna nie będzie nakładana. Decyzja o legalizacji stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego. Uproszczona procedura legalizacji ma włączyć wiele samowoli budowlanych w system kontroli okresowych co ma przełożyć się na bezpieczeństwo takich obiektów, które od wielu lat funkcjonują i są użytkowane bez jakiegokolwiek nadzoru. Z uproszczonej procedury legalizacyjnej nie będzie można skorzystać w odniesieniu do samowoli budowlanych, w stosunku do których przed 19 września 2020 r. wydany zostanie nakaz rozbiórki.

4. Wysokie opłaty legalizacyjne za samowolę budowlaną, w wysokości nawet do 900.000,00 zł, wprowadzone Nowelą Prawa Budowlanego.

Nowela Prawa Budowlanego przewiduje opłatę legalizacyjną, którą zapłacić będzie musiał inwestor w razie legalizacji samowoli budowlanej. Opłata ta będzie wynosiła od 2,5 do 5 tys. zł w odniesieniu do obiektów zrealizowanych bez wymaganego zgłoszenia. W przypadku legalizacji obiektów zrealizowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę, opłata jest uzależnione od kategorii i powierzchni obiektu i może wynieść od 25 do aż 900 tys. zł. Zatem w niektórych przypadkach bardziej opłacalna może się okazać rozbiórka obiektu niż jego legalizacja.

5. Nowela Prawa Budowlanego wprowadza graniczny 5-letni termin dla stwierdzenia nieważności decyzji pozwolenia na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Zgodnie z Nowelą, po upływie 5 lat od kiedy decyzja pozwolenia na budowę lub decyzja pozwolenie na użytkowanie stała się ostateczna nie można stwierdzić ich nieważności. Powyższe ma szczególne znaczenie zwłaszcza dla inwestorów kupujących zabudowane nieruchomości, gdzie wartość budynku znacznie przekracza wartość nabywanego gruntu.

6. Nowela Prawa Budowlanego wprowadza wymóg uzyskania ekspertyzy w zakresie bezpieczeństwa pożarowego w razie zmiany przeznaczenia nieruchomości, wpływającej na bezpieczeństwo pożarowe.

Zgodnie z Nowelą Prawa Budowlanego osoba, która dokona zmiany sposobu użytkowania budynku wpływającej na bezpieczeństwo pożarowe, będzie musiała mieć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Powyższe obejmuje np. sytuację, gdy mieszkanie zostaje przekształcone w przedszkole lub gdy piwnica w bloku ma zacząć pełnić funkcję escape roomu. Podmiot dokonujący takiej zmiany będzie musiał odtąd uzyskać wymaganą ekspertyzę. Zmiana ta stanowi odpowiedź na głośne doniesienia medialne związane m.in. z niedostatecznym poziomem bezpieczeństwa pożarowego niektórych escape roomów.