Newsroom

Newsroom / W gruncie rzeczy - aktualności dla branży nieruchomości - lipiec 2021

W gruncie rzeczy - aktualności dla branży nieruchomości - lipiec 2021


08.07.2021

W gruncie rzeczy - aktualności dla branży nieruchomości - lipiec 2021

1. Kiedy grunt można uznać za teren budowlany? Sprzeczne interpretacje indywidualne prawa podatkowego.

Opodatkowanie VAT nieruchomości niezabudowanej uzależnione jest od spełnienia przez nią definicji terenu budowlanego. Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o VAT, terenem budowlanym jest grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli jednak brak takiego planu, o przeznaczeniu budowlanym decyduje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W praktyce może powstać wątpliwość, czy sam fakt wydania w stosunku do danej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy jest wystarczający dla uznania gruntu za budowlany, czy też konieczna jest analiza treści decyzji. Decyzja o warunkach zabudowy bowiem przeznaczać pod zabudowę określoną część danej działki ewidencyjnej gruntu, wyznaczoną liniami rozgraniczającymi. Rozstrzygnięcia organów podatkowych i sądów administracyjnych w tym względzie co do zasady przyjmują, że terenem budowlanym jest wówczas ta część działki ewidencyjnej gruntu, która w decyzji o warunkach zabudowy jest przeznaczona bezpośrednio pod zabudowę. Pozostała część działki pozostaje zaś terenem innym niż budowlanym. W konsekwencji, dostawa takiej nieruchomości jest w części opodatkowana VAT, w części zaś zwolniona z opodatkowania VAT.

W niedawnej interpretacji indywidualnej prawa podatkowego Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyjął jednak stanowisko odmienne od przedstawionego powyżej. W piśmie z dnia 22 czerwca 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.188.2021.2.AA organ podatkowy uznał, że w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do określonej działki ewidencyjnej gruntu staje się ona w całości terenem budowlanym. Zdaniem Dyrektora KIS, istotą takiej decyzji jest bowiem przesądzenie, czy na konkretnej działce jest możliwość realizacji przedsięwzięcia budowlanego.

Trudno ocenić, czy pogląd ten jest oznaką zmiany podejścia Krajowej Informacji Skarbowej do przedstawionego zagadnienia. Niemniej, brak spójności w rozstrzygnięciach organów podatkowych może oznaczać podwyższone ryzyko podatkowe w obrocie nieruchomościami niezabudowanymi.

 

2. Czy kwota odstępnego podlega opodatkowaniu VAT? Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Zdarza się, że po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedający decyduje się na skorzystanie z przysługującego mu prawa do odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to konieczność zwrotu drugiej stronie ewentualnych kwot otrzymanych w chwili podpisania umowy przedwstępnej, oraz zapłaty kwoty odstępnego, jeżeli taka kwota została uzgodniona w umowie przedwstępnej. Jakie skutki podatkowe w VAT wiążą się z zapłatą odstępnego?

Z takim pytaniem zwrócił do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej podatnik wskazując jednocześnie, że w jego ocenie zapłata odstępnego nie wynika ani z dostawy towaru ani ze świadczenia usługi. Jest więc zdarzeniem pozostającym poza zakresem opodatkowania VAT.

Organ podatkowy przyjął jednak stanowisko odmienne i uznał, że podatnik jest w błędzie. Zdaniem Dyrektora KIS kwota odstępnego powinna być uznana za wynagrodzenie wypłacane kontrahentowi w związku z jego świadczeniem, podlegającym opodatkowaniu VAT. Świadczeniem tym jest tolerowanie (akceptacja) przez niedoszłego nabywcę odstąpienia przez sprzedającego od zawarcia umowy sprzedaży.

Merytoryczne uzasadnienie stanowiska organu podatkowego budzi zastrzeżenia, niemniej warto zauważyć, że zarówno podatnik jak i organ podatkowy przywołali na poparcie przedstawianego stanowiska orzecznictwo sądów administracyjnych. Podatnik wskazywał na wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 4 maja 2017 r. sygn. I SA/Wr 1245/16 oraz wyrok NSA z dnia 13 lutego 2020 r. sygn. I FSK 1382/17. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej cytował orzeczenia WSA w Gliwicach z dnia 23 maja 2018 r. sygn. III SA/Gl 159/18. Kwestia ta może więc być potencjalnie przedmiotem sporu z organami podatkowymi, bez względu na rozpoznane przez strony skutki podatkowe. Ryzyko może bowiem dotyczyć podatku naliczonego (po stronie wypłacającego odstępne) jeżeli transakcja zostanie opodatkowana VAT, bądź może skupiać się po stronie podmiotu otrzymującego odstępne, jeżeli nie rozpozna świadczenia opodatkowanego.

 

3. Wydatki na budowę chodników i ścieżek rowerowych jako koszty podatkowe

Podatnik, który realizuje inwestycję budowlaną (budowę centrum hotelowo – konferencyjnego) wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w celu ustalenia momentu zaliczenia do kosztów podatkowych niektórych wydatków, ponoszonych w ramach tej inwestycji. Pytanie dotyczyło kosztów przebudowy chodników, dróg i ścieżek rowerowych wokół budynki. Umożliwiają one dostęp do budynku, a w konsekwencji korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Niemniej wskazane ciągi komunikacyjne znajdują się na gruntach bądź Skarbu Państwa, bądź gminy. Zdaniem podatnika, z uwagi na fakt, że przebudowa ciągów komunikacyjnych służy realizacji całej inwestycji jako takiej, koszty przebudowy zostały przez spółkę zaliczone do "innych kosztów związanych z budową", tj. innych kosztów, których nie można alokować bezpośrednio do nakładów bezpośrednio poniesionych na dany środek trwały. W konsekwencji wydatki te zostały zakwalifikowane do ogólnych kosztów budowy, powiększając wartość początkową środków trwałych powstałych w związku z realizacją inwestycji.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał jednak, że stanowisko podatnika jest błędne. Nie zakwestionował klasyfikacji wskazanych wydatków do kosztów podatkowych, ale wskazał, że koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, który w wyroku z dnia 18 lutego 2021 r. sygn. I SA/Sz 19/21 potwierdził prawidłowość argumentacji Dyrektora KIS. Zdaniem sądu, ponoszone przez podatnika wydatki na przebudowę ciągów komunikacyjnych, otaczających budynek pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z przychodami osiąganymi przez nią i stanowią koszt uzyskania przychodów na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. Jednakże wydatki dotyczące infrastruktury drogowo-komunikacyjnej realizowanej na gruncie cudzym, stanowiącym np. własność Skarbu Państwa lub gminy (ale nie tylko), nie stanowią wydatków poniesionych na wytworzenie własnego środka trwałego. Są to więc koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami, bowiem nie mają one bezpośredniego odzwierciedlenia w uzyskanych przychodach, lecz ich poniesienie jest warunkiem ich uzyskania.

Wyrok WSA w Szczecinie nie jest jednak prawomocny, nie wykluczone więc, że w rozstrzygnięcie sporu w tym względzie nastąpi dopiero w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego.

 

4. Zakres zwolnienia z opodatkowania podatkiem od nieruchomości obiektów wpisanych do rejestru zabytków.

Czy nieruchomość składająca się z pałacu i parku, wpisanych indywidualnie do rejestru zabytków, będzie podlegała zwolnieniu od podatku od nieruchomości zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli wnioskodawca odda całą tę nieruchomość lub jej część w dzierżawę/najem na wyłączność fundacji nie będącej organizacją pożytku publicznego, która będzie ją wykorzystywała wyłącznie na cele swej nieodpłatnej działalności statutowej i nie zajmie jej na prowadzenie działalności gospodarczej? Takie zagadnienie było przedmiotem rozstrzygnięcia WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 3 lutego 2021 r. sygn. I SA/Po 778/20.

Spór pomiędzy podatnikiem a organem podatkowy dotyczył interpretacji indywidualnej, w której burmistrz (organ podatkowy) uznał, że fakt wykorzystania nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków dla celów innych niż działalność gospodarcza najemcy nie uzasadnia zastosowania zwolnienia z podatku od nieruchomości, skoro są one zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej przez wynajmującego. Natomiast podatnik argumentował, że kluczowe jest w tym względzie wykorzystywanie nieruchomości przez fundację dla celów statutowy, a więc nie związanych z działalnością gospodarczą.

Sąd przyznał rację organowi podatkowemu. Wskazał, że istotą zwolnienia z podatku od nieruchomości obiektów zabytkowych, wykorzystywanych na cele inne niż działalność gospodarcza, jest wsparcie dla tych podatników, którzy z uwagi na obostrzenia wynikające z przepisów dotyczących ochrony zabytków zmuszeni są ponosić znacznie wyższe koszty ich utrzymania niż w przypadku obiektów nie będących zabytkami. Jednak wsparcie to nie dotyczy tych podatników, który wykorzystują dane obiekty w działalności gospodarczej, a więc do celów najmu. Nie ma zaś znaczenia, że posiadacz zależny (fundacja) finalnie wykorzystuje nieruchomość dla celów statutowych.

 

Kontakt:

Wojciech Kotowski

Of Counsel