Newsroom

Newsroom / W gruncie rzeczy - aktualności dla branży nieruchomości - Maj 2022

W gruncie rzeczy - aktualności dla branży nieruchomości - Maj 2022


13.05.2022

W gruncie rzeczy - aktualności dla branży nieruchomości - Maj 2022

1. Podstawa opodatkowania w przypadku zamiany nieruchomości - VAT

Zamiana towarów, w tym nieruchomości, jest transakcją podlegającą VAT na zasadach analogicznych do sprzedaży. Jeżeli nieruchomości mają tożsamą wartość, ustalenie podstawy opodatkowania nie nastręcza trudności. Problemy jednak mogą pojawić się w sytuacji, w której wartość rzeczy podlegających zamianie jest różna. Jak w takiej sytuacji ustalić podstawę opodatkowania dla celów VAT?

Przepisy Ustawy o VAT wskazują, że podstawą opodatkowania jest wszystko co stanowi zapłatę. Jeżeli więc umowa przewiduje nie tylko przekazanie nieruchomości, lecz dopłaty, również ich wartość powinna być uwzględniona w postawie opodatkowania. Może jednak zdarzyć się sytuacja, w której pomimo zróżnicowanej wartości nieruchomości, strony zrezygnują z dopłat. Takiej sytuacji dotyczy interpretacja indywidualna prawa podatkowego, wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.543.2021.1.NF). 

W interpretacji opisany został przypadek, w której różnica wartości nieruchomości jest znaczna, wnioskodawca przekazał bowiem kontrahentowi grunt wraz z budynkiem o wartości rynkowej niemal pięciokrotnie przekraczającej wartość nieruchomości otrzymywanej w zamian. Wnioskodawca uznał, że nie jest istotna wartość jego nieruchomości, lecz dla celów VAT podstawą opodatkowania jest to, co za nią uzyskał. Wystawił więc fakturę VAT na kwotę odpowiadającą wartości otrzymanej nieruchomości, skoro to jest jego wynagrodzenie. Spodziewał się również, że kontrahent wystawi na jego rzecz fakturę wskazującą wartość przekazanej przez niego nieruchomości. Jednak kontrahent nie zgodził się z takim poglądem, uznając, że powinien wystawić fakturę dokumentującą rynkową wartość wydanej przez niego nieruchomości.

Taki pogląd został uznany za prawidłowy przez organ podatkowy. Co ciekawe, Dyrektor KIS uznał, że w sytuacji, w której strony Umowy zamiany rezygnują z dopłat, to podstawę opodatkowania należy przyjąć w wysokości odpowiadającej wartości niższej z zamienianych nieruchomości. W wyroku z dnia 28 kwietnia 2022 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zgodził się ze stanowiskiem organu podatkowego (sygn. I SA/Ke 124/22). Treść uzasadnienia wyroku nie jest jeszcze znana, niemniej ustne uzasadnienie rozstrzygnięcia wskazuje, że sąd uznał że wolą stron było przyjęcie wartości działki kontrahenta za rzeczywiste wynagrodzenie w tej sprawie.

Teza postawiona przez Dyrektora KIS oraz przez sąd administracyjny w tej sprawie jest dyskusyjną, można bowiem zastanawiać się czy w istocie strony przyjęły, że wartość obu nieruchomości jest tożsama, a jeżeli nawet jest tożsama – dlaczego miałaby to być wartość oparta na wycenie tańszej nieruchomości. Warto więc pamiętać, że transakcje barterowe dla celów VAT wiążą się z licznymi wątpliwościami w praktyce, którymi warto zarządzić przed zawarciem takiej umowy.

2. Obowiązkowe e-faktury w 2023 roku?

Ministerstwo Finansów poinformowało, że uzyskało zgodę Komisji Europejskiej na wdrożenie obowiązkowego systemu obiegu faktur elektronicznych. Obowiązek ten może zostać wdrożony od II kwartału 2023 r. Od 1 stycznia 2022 r. Krajowy System e-Faktur funkcjonuje, lecz korzystanie z niego jest dobrowolne. W danych Ministerstwa Finansów wynika, że aktualnie nie ma wielu chętnych do korzystania z systemu, lecz tzw. środowisko testowe, umożliwiające testowanie systemu, cieszy się dużo większym zainteresowaniem. Od początku roku wystawiono blisko 7 milionów faktur testowych.

Warto przypomnieć, że założenia systemu przewidują obieg dokumentów oraz ich przechowywanie w systemie udostępnionym przez administrację podatkową. Pozwoli to na zwiększenie szybkości obiegu dokumentów i zwiększenie bezpieczeństwa obrotu. Organy podatkowe zyskają bardziej bezpośredni wgląd w dokumentację źródłową, na której oparte są rozliczenie podatkowe przedsiębiorców.

Odpowiednie przygotowanie się do wdrożenia nowego systemu obiegu dokumentów jest w tej sytuacji kluczowym wyzwaniem po stronie przedsiębiorców. Przygotowanie to dotyczy nie tylko aspektów technicznych, ale także weryfikacji procedur i procesów w danym przedsiębiorstwie, prowadzących do wystawienia faktury. Obieg faktur ustrukturyzowanych jest bowiem procesem sformalizowanym, co może wymagać dostosowania i sformalizowania działań po stronie podatnika.

Wątpliwości dotyczących stosowania faktur ustrukturyzowanych jest wciąż bardzo wiele, pozostaje mieć także nadzieję, że administracja podatkowa odniesie się do nich w trakcie prac legislacyjnych nad wdrożeniem obowiązku stosowania e-faktur. 

 

3. Budowla wyłączona z użytkowania również podlega opodatkowaniu RET

Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok w sprawie opodatkowania podatkiem od nieruchomości obiektów budowlanych, które zostały wyłączone z eksploatacji. Spór dotyczył zobowiązania podatkowego za okresy sprzed 2019 r. Podatnik wystąpił o stwierdzenie nadpłaty w RET, w związku z faktem zakończenia użytkowania niektórych budowli, których jest właścicielem, a w konsekwencji, usunięcia ich z ewidencji środków trwałych. W omawianej sprawie budowlą był rurociąg, którego odcinek został odłączony z sieci i zakończono jego użytkowanie po wybudowaniu nowego odcinka. Część wyłączona z użytkowania nie została jednak zlikwidowana. Zdaniem organów podatkowych oznacza to, że wskazana budowla nadal podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Jeżeli nie mógł być wykorzystywany ze względów technicznych, podatnik powinien potwierdzić tę okoliczność odpowiednią decyzją organu nadzoru budowlanego. Takiej decyzji w omawianej sprawie podatnik nie uzyskał.

Pogląd organów podatkowych został następnie potwierdzony w orzeczeniach sądów administracyjnych w obu instancjach. Sąd, w wyroku z dnia 6 kwietnia 2022 r. (sygn. III FKS 3006/21) stwierdził, że odłączenie części budowli z sieci nie zmienia jej klasyfikacji podatkowej. Usunięcie jej z ewidencji środków trwałych także nie ma wpływu na ocenę skutków podatkowych w RET. 

Kontakt:

Wojciech Kotowski

Of Counsel