Newsroom

Newsroom / W gruncie rzeczy - aktualności dla branży nieruchomości - styczeń 2021

W gruncie rzeczy - aktualności dla branży nieruchomości - styczeń 2021


12.01.2021

W gruncie rzeczy - aktualności dla branży nieruchomości - styczeń 2021

1. Dzierżawa nieruchomości nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej w VAT

Takie wnioski płyną z nieprawomocnego wyroku WSA w Gliwicach z dnia 16 września 2020 r. sygn. I SA/Gl 1585/19. Rozstrzygany przez sąd spór dotyczył skutków podatkowych w VAT sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną. Z okoliczności stanu faktycznego wynikało, że osoba ta nie prowadzi formalnie działalności gospodarczej, zaś należąca do niej nieruchomość rolna była przed laty użytkowana w ramach działalności rolniczej. Działalność ta nie jest już prowadzona, a nieruchomość rolna została wydzierżawiona.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że dzierżawa nieruchomości oznacza prowadzenie przez wnioskodawcę działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem organu podatkowego, sprzedaż przez wnioskodawcę nieruchomości będzie transakcją dostawy towarów, podlegającą przepisom o VAT.

WSA w Gliwicach uchylił jednak interpretację organu podatkowego. Zdaniem Sądu dzierżawa działek przeznaczonych następnie do sprzedaży pozostaje bez wpływu na ocenę statusu podatkowego wnioskodawcy. Celem umowy dzierżawy, zgodnie z opisem stanu faktycznego we wniosku o interpretację, jest zachowanie porządku na nieruchomości, zapobieganie jej dewastacji i zachowanie rolnego jej charakteru. W ocenie sądu oznacza to, że w tych okolicznościach dzierżawa stanowi przejaw działań właścicielskich, nie zaś działalności gospodarczej. Sąd wskazał także, że nawet w przypadku uznania dzierżawy gruntu za działalność gospodarczą, nie oznacza to automatycznego uznania późniejszej transakcji sprzedaży gruntu za element tej działalności.

Wyrok sądu jest nieprawomocny, niemniej warto zwrócić uwagę, że podobne argumenty przedstawione zostały również w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2019 r. sygn. I FSK 385/19. Organy podatkowe prezentują zaś co do zasady stanowisko odmienne, co niekorzystnie wpływa na bezpieczeństwo stron transakcji, których przedmiotem są nieruchomości. Nabycie nieruchomości od osoby fizycznej wciąż pozostaje więc zagadnieniem obarczonym ryzykiem podatkowym w VAT.

 

2. Nowelizacja przepisów Ustawy o VAT – mechanizm płatności podzielonej oraz mechanizm korygowania podatku

Nowelizacja Ustawy VAT oraz niektórych innych ustaw, która została uchwalona w dniu 27 listopada 2020 r. (Dz.U. poz. 2419) wprowadziła zmiany m.in. w zakresie stosowania mechanizmu płatności podzielonej (MPP) i doprecyzowała treść przepisów dotychczas budzących wątpliwości interpretacyjne. Zmiany te nie zawsze jednak skutkują zmniejszeniem obszaru ryzyka podatkowego.

Jedną z istotniejszych wątpliwości interpretacyjnych była dotychczas kwestia wykładni treści art. 108a ust. 1d Ustawy o VAT, który wskazywał brak obowiązku stosowania MPP w przypadku potrącenia wierzytelności o którym mowa w art. 498 kodeksu cywilnego. W konsekwencji organy podatkowe wielokrotnie twierdziły, że w przypadku realizacji świadczenia objętego obowiązkowym MPP podatnik ma możliwość zaspokojenia wierzyciela ograniczoną bądź do obowiązku zapłaty w schemacie MPP, bądź do potrącenia wierzytelności, na zasadach wskazanych w art. 498 k.c.

Znowelizowane przepisy Ustawy o VAT wskazują natomiast, że jakikolwiek sposób potrącenia wierzytelności nie będzie kwestionowany przez organy podatkowe. Nie zmieni się jednak prawdopodobnie stanowisko organów podatkowych, zgodnie z którym obowiązkowym MPP jest interpretowany jako nakładający na strony transakcji ograniczenie możliwych schematów wzajemnych rozliczeń. Niewykluczone więc, że kwestia ta będzie wciąż przedmiotem sporów z organami podatkowymi.

Kolejną dyskusyjną zmianą jest nowelizacja zasad ujmowania korekty podatku należnego i naliczonego przez, odpowiednio, sprzedawcę oraz nabywcę towarów lub usług. Treść znowelizowanych przepisów odwołuje się do przesłanki korekty w postaci posiadanej przez strony dokumentacji, z której wynika zmiana okoliczności transakcji. W konsekwencji, istnieje ryzyko, że brak takiej dokumentacji będzie uznawany przez organy podatkowe jako brak formalny, uniemożliwiający ujęcie korekty należnego podatku. Natomiast w przypadku korekty podatku naliczonego podatnik ma obowiązek dokonać korekty w miesiącu, w którym spełnią się warunki uzgodnione przez strony.

Ministerstwo Finansów zapowiedziało, że w styczniu 2021 r. zostaną wydane objaśnienia podatkowe, wskazujące zasady stosowania znowelizowanych przepisów.

 

3. Podatek u źródła – zmiana terminu wejścia w życie procedury WHT refund

Procedura WHT refund dotyczy obowiązku poboru podatku u źródła według stawki krajowej z prawem do zwrotu całości lub części podatku. Ministerstwo Finansów ponownie zdecydowało się przedłużyć termin wejścia w życie przepisów regulujących zasady stosowania WHT refund.

Powyższe okoliczności wynikają z następujących aktów prawnych:

  • Rozporządzenie Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z 28 grudnia 2020 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyłączenia lub ograniczenia stosowania art. 26 ust. 2e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. poz. 2421) – wyłączenie stosowania wskazanego przepisu Ustawy o CIT zostało przedłużone do 30 czerwca 2021 r.
  • Rozporządzenie Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z 28 grudnia 2020 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyłączenia lub ograniczenia stosowania art. 41 ust. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. poz. 2416) - wyłączenie stosowania wskazanego przepisu Ustawy o PIT zostało przedłużone do 30 czerwca 2021 r.

Jednocześnie Ministerstwo Finansów poinformowało, że w 2021 r. zostanie przeprowadzona nowelizacja przepisów ustaw podatkowych w zakresie zasad poboru podatku u źródła, w szczególności zakresu obowiązywania procedury WHT refund.

 

4. Ustalenie wartości początkowej budynku stanowiącej podstawę opodatkowania dla podatku od przychodów z budynku (CIT)

Znowelizowane przepisy ustaw podatkowych w zakresie podatków dochodowych (Dz.U. poz. 2123) przedłużyły zwolnienie z opodatkowania przychodu ze środka trwałego będącego budynkiem do końca okresu trwania epidemii COVID-19. Warto przypomnieć, że wcześniejsze brzmienie przepisu określało upływ terminu zwolnienia z CIT  na 31 grudnia 2020 r.

Pomimo więc braku obowiązku rozliczania ww. podatku warto zwrócić uwagę na potencjalne problemy związane ze stosowaniem przepisów ustaw podatkowych w zakresie opodatkowania przychodów w tym zakresie. Wątpliwości interpretacyjne dotyczą m.in. okoliczności stanowiących przesłanki konieczne opodatkowania (np. okoliczność oddania nieruchomości do używania na podstawie umowy najmu) oraz sposobu ustalania podstawy opodatkowania.

Zgodnie z przepisami ustaw podatkowych, przychodem podlegającym opodatkowaniu jest ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa podlegającego opodatkowaniu środka trwałego wynikająca z prowadzonej ewidencji, a w miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji - wartość początkowa ustalona na dzień wprowadzenia środka trwałego do ewidencji. W konsekwencji, powstaje pytanie, czy powyższa wartość powinna uwzględniać odpisy amortyzacyjne, czy też nie. W niedawnym orzeczeniu WSA w Warszawie (sygn. III SA/Wa 23/20) sąd uznał, że podstawa opodatkowania jest kalkulowana w oparciu o wartość początkową nieruchomości, bez uwzględnienia dokonanych odpisów amortyzacyjnych. Inny pogląd można zaś znaleźć w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 28 lipca 2020 r. sygn. I SA/Gl 554/20. Sąd uznał wówczas, że skoro przepis art. 24b ust. 3 Ustawy o CIT wskazuje, że wartość przychodu powinna być ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca, to brak jest podstaw do odmowy ustalenia podstawy opodatkowania z uwzględnieniem wszystkich istotnych dla niej zdarzeń z ubiegłego miesiąca. Podstawa opodatkowania powinna odzwierciedlać wszystkie okoliczności mające wpływ na wartość nieruchomości na pierwszy dzień każdego miesiąca, w tym także fakt dokonywanych odpisów amortyzacyjnych.

Oba wskazane wyroki są nieprawomocne, niemniej można spodziewać się, że kwestia ta będzie jeszcze niejednokrotnie przedmiotem sporów pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi.

Kontakt:

Wojciech Kotowski

Of Counsel