Newsroom

Newsroom / W gruncie rzeczy - aktualności dla branży nieruchomości - Styczeń 2022

W gruncie rzeczy - aktualności dla branży nieruchomości - Styczeń 2022


14.01.2022

W gruncie rzeczy - aktualności dla branży nieruchomości - Styczeń 2022
  • Interpretacja ogólna Ministra Finansów – skutki w VAT przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności .

W ostatnich dniach grudnia 2021 r. Ministerstwo Finansów zdecydowało się na wydanie interpretacji ogólnej prawa podatkowego (sygn. PT1.8201.2.2021 z 22 grudnia 2021 r.), dotyczącej skutków w VAT przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Przekształcenie to następuje z mocy prawa zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. 

Ministerstwo Finansów wskazało, że w stanie prawnym obowiązującym przed  1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Obecnie zaś taka czynność jest traktowana jako dostawa towarów podlegająca VAT. Ograny podatkowe dotychczas prezentowały jednolity pogląd, zgodnie z którym takie przekształcenie pomiędzy nie stanowiło więc odrębnej transakcji dostawy towarów, a jedynie kontynuację pierwotnej dostawy (tj. czynności ustanowienia tego prawa – oddania gruntu w użytkowanie wieczyste). Przekształcenie w prawo własności użytkowania wieczystego ustanowionego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało więc opodatkowaniu.

Słuszność tej praktyki podważył Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku w sprawie C-604/19 Gmina Wrocław. TSUE uznał, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność stanowi dostawę odrębną od dostawy zrealizowanej w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. W konsekwencji w momencie przekształcenia również należy rozpoznać czynność opodatkowaną VAT.

Wyrok Trybunały podważył więc dotychczasową praktykę organów podatkowych. W celu ujednolicenia praktyki w tym względzie Minister Finansów wydał więc interpretację ogólną w której stwierdził, że:

  • Po wyroku TSUE brak jest podstaw do traktowania czynności przekształcenia prawa wieczystego użytkowania jako kontynuacji dostawy towarów, zrealizowanej w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego;
  • Należy w momencie przekształcenia użytkowania wieczystego we własność rozpoznać dostawę towaru (nieruchomości);
  • Wyrok TSUE nie zmienia w istocie praktyki stosowania prawa w przypadku, gdy użytkowanie wieczyste było ustanowione od 1 maja 2004 r.
  • Organy podatkowe powinny zaś zmienić praktykę stosowania prawa w stosunku do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, które zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r.
  • Obowiązek podatkowy w VAT powinien zostać rozpoznany w momencie otrzymania opłaty przekształceniowej.

Minister Finansów pośrednio odniósł się także do wątpliwości, czy wyrok TSUE wywołuje konieczność korekty rozliczeń historycznych. Wskazał bowiem, że dotychczasowa linia interpretacyjna organów podatkowych w tym zakresie potencjalnie pozwala podatnikom powołać się na ustaloną praktykę interpretacyjną organów Krajowej Administracji Skarbowej, która daje ochronę analogiczną do wynikającej z interpretacji ogólnej.

  • Rozliczenia po wydaniu lokalu nabywcy – czy opłaty eksploatacyjne są związane ze świadczeniem usług najmu?

Czy do czynności związanych z wydaniem nabywcy lokalu, poprzedzających przeniesieniem prawa własności tego lokalu na nabywcę, można zastosować zwolnienie z VAT właściwe na usług najmu? Taka wątpliwość została przedstawiona do rozstrzygnięcia Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu. 

Spór w tym względnie powstał w związku z interpretacją indywidualną wydaną na rzecz przedsiębiorcy, realizującego inwestycje deweloperskie. W ramach tej działalności dokonuje on sprzedaży lokali mieszkalnych, przy czym faktyczne wydanie lokalu nabywcy następuje wcześniej, niż przeniesienie prawa własności. Od daty wydania lokalu nabywca jest zobowiązany do pokrywania kosztów utrzymania lokalu oraz kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (np.: kosztów związanych z centralnym ogrzewaniem, ciepłą i zimną wodą, kosztów związanych z wywozem nieczystości, etc.). Spółka obciąża każdego z nabywców, który odebrał swój lokal, lecz który nie uzyskał jeszcze własności tego lokalu, kosztem opłat eksploatacyjnych za lokal mieszkalny, za miejsca postojowe w garażu oraz ewentualnie za komórkę lokatorską. Wnioskodawca uznał, że powyższa sprzedaż powinna być uznana za usługę zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, a więc jako „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Z poglądem tym nie zgodził się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Organ podatkowy uznał, że nie może być przedmiotem najmu to samo mieszkanie, które jako towar już zostało przez danego nabywcę otrzymane w ramach dostawy towaru. Stanowisko to potwierdził również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oraz – ostatecznie kończąc postępowanie w sprawie – Naczelny Sąd Administracyjny. 

W wyroku z dnia 16 czerwca 2021 r. sygn. I FSK 2180/18 sąd wskazał że „nie można przyznać nabywcy w ramach stosunku najmu prawa do zajmowania lokalu lub garażu jak właściciel, skoro na podstawie innego stosunku prawnego, tj. w ramach dostawy ww. towarów, nabywca już rozporządza nimi jak właściciel”. Zdaniem sądu, ponoszone przez nabywcę opłaty eksploatacyjne nie są wynagrodzeniem za udostępnienie lokalu, lecz są kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej lub są kosztami wody, energii, etc. doprowadzonej do danego lokalu.

  • Wynagrodzenie za zrzeczenie się roszczeń jako koszt podatkowy? Wyrok WSA w Warszawie.

Spółka deweloperska sprzedając budynek udzieliła nabywcy gwarancji jakości, zobowiązując się do usunięcia ewentualnych wad. Po dokonaniu transakcji nabywca stwierdził, że budynek ma wady (dotyczące okien i fasady obiektu) i wezwał sprzedawcę do ich usunięcia. Rozpoczął się spór prawny, zakończony arbitrażem i podpisaniem porozumienia pomiędzy stronami. Porozumienie przewidywało zrzeczenie się wszelkich roszczeń przez nabywcę budynku w zamian za określone wynagrodzenie.

Sprzedawca budynku uznał, że dla celów podatkowych wypłacone na rzecz kontrahenta wynagrodzenie stanowi koszt uzyskania przychodów w CIT. Jest to bowiem wydatek, który ma na celu zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodu. Zaangażowanie w proces sądowy, zdaniem spółki, byłoby bardziej kosztowne, więc decydując się na porozumienie spółka minimalizowała potencjalne koszty. 

Pogląd ten nie przekonał jednak Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji indywidualnej stwierdził, że racjonalność poniesienia wydatku nie oznacza, że był to wydatek celowy z perspektywy podatkowej. Brak celowości, zdaniem organu podatkowego, wynikała bowiem z faktu braku związku z osiągnięciem przychodu albo zabezpieczeniu lub zachowaniu jego źródła.

Rozstrzygnięcie organu podatkowego zostało zaskarżone przez podatnika do sądu administracyjnego. W wyroku z dnia 27 grudnia 2021 r. sygn. III SA/Wa 1459/21 WSA w Warszawie stwierdził, że stanowisko Dyrektora KIS jest poprawne. Jak zauważył sąd w ustnych motywach rozstrzygnięcia, wypłata wynagrodzenia, związana z błędami popełnionymi przez podatnika, nie wiąże się z zabezpieczeniem źródła przychodu. W konsekwencji, nie są spełnione warunki rozpoznania kosztu podatkowego z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. Orzeczenie WSA w Warszawie jest nieprawomocne, zaś szczegółowe argumenty sądu będą znane po opublikowaniu pisemnego uzasadnienia orzeczenia.

Kontakt:

Wojciech Kotowski

Of Counsel