1. Prawo pierwokupu oraz zakaz wydawania warunków zabudowy dla nieruchomości warszawskich położonych w obszarze rewitalizacji.

Rada m.st. Warszawy, 17 lutego 2022 r. przyjęła Uchwałę nr LX/1967/2022, w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji w Warszawie. Uchwała została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego w dniu 28 lutego 2022r. i weszła w życie 15 marca 2022 r.

Przyjęcie uchwały jest pierwszym etapem prac nad gminnym programem rewitalizacji, którego przygotowanie prowadzone jest w oparciu o zapisy Ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r.

W uchwale zostały określone granice obszarów zdegradowanego i rewitalizacji. Ponadto uchwała wprowadza prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji na rzecz m.st. Warszawy.

Ponadto uchwała wprowadza zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, objętych obszarem rewitalizacji, których celem byłaby zmiana sposobu zagospodarowania terenu, polegająca na budowie budynków mieszkalnych i innych budynków z funkcją mieszkalną oraz przebudowa budynków lub ich części na funkcje mieszkalne, a także zmiana sposobu użytkowania budynków lub ich części na funkcje mieszkalne.

28 marca 2022 r. zostało opublikowane Rozstrzygnięcie nadzorcze Nr WNP-I.4131.64.2021 Wojewody Mazowieckiego z dnia 24 marca 2022 r. dotyczące ww. uchwały Nr LX/1967/2022 Rady m.st. Warszawy z dnia 17 lutego 2022 r. w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji m.st. Warszawy, stwierdzające nieważność tej uchwały, w części obejmującej granicami obszaru rewitalizacji teren położony w obrębie obszaru geodezyjnego 4-08-17 należący do MSI Bródno.

Pełna treść uchwały jest dostępna pod linkiem: https://bip.warszawa.pl/NR/exeres/0B83EEEF-EB03-44CF-B7FF-9E7C64F299D4,frameless.htm

Obszar zdegradowany obejmuje tereny tj. Wrzeciono, Bródno, Pelcowizna, Targówek Mieszkaniowy, Targówek Fabryczny, Szmulowizna, Grochów, Kamionek, Nowa Praga, Stara Praga, Kawęczyn Wygoda, Plac Wojska Polskiego, Sielce, Służew.

Obszar rewitalizacji obejmuje tereny tj. Pelcowizna, Targówek Mieszkaniowy, Targówek Fabryczny, Szmulowizna, Nowa Praga, Stara Praga, Kamionek, Grochów.

Niewątpliwie uchwała ta przyczyni się do wydłużenia transakcji dotyczących nieruchomości objętych pierwokupem – z uwagi na czas oczekiwania na skorzystanie bądź nie z prawa pierwokupu przez uprawnionego. Co więcej, mimo iż pozyskanie terenów pod inwestycje mieszkaniowe w Warszawie jest bardzo utrudnione,  na terenie objętym uchwałą będzie to jeszcze trudniejsze z uwagi na ograniczenia w wydawaniu decyzji WZ na cele mieszkaniowe.

2. Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości komercyjnych we własność.

Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Rozwoju i Technologii, już w przyszłym roku planowane jest zakończenie reformy uwłaszczeniowej. Prace nad nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami w powyższym zakresie są zaawansowane a Komisja Europejska wyraziła zgodę na takie przekształcenie.

Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości komercyjnych we własność ma być możliwością, z której przedsiębiorcy będą mogli skorzystać. W tym bowiem wypadku ustawodawca nie planuje przewłaszczenia z mocy prawa, jak to miało miejsce w przypadku nieruchomości mieszkaniowych. Powyższe jest też związane z wysokimi dopłatami, związanymi z takim przekształceniem.

Co istotne, projekt uzyskał zgodę Komisji Europejskiej. Brak zgody KE zablokowałby prace nad nowelą, gdyż przekształcenie jest uznawane jako forma pomocy publicznej. Analogicznie jak przewiduje to ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność, różnica pomiędzy opłatą przekształceniową a wartością nieruchomości (która to wartość stanowi pomoc publiczną), przedsiębiorca będzie mógł rozliczyć w dostępnym limicie pomocy de minimis lub uiścić dopłatę do rynkowej wartości gruntu. Dopłaty te w wielu przypadkach mogą być bardzo wysokie, biorąc pod uwagę, utrzymujące się od dawna i ciągle rosnące ceny nieruchomości.

Zgodnie z zapowiedziami przedstawicieli Ministerstwa, prace nad projektem powinny zakończyć się w 2022 roku. Nowe przepisy miałyby wejść w życie prawdopodobnie na początku 2023 r.

Sam pomysł wyeliminowania użytkowania wieczystego z porządku prawnego należy ocenić bardzo pozytywnie. Użytkowanie wieczyste to relikt przeszłości nie dostosowany do aktualnych warunków rynkowych. Co więcej, w obrocie ceny za użytkowanie wieczyste nieruchomości są na porównywalnym poziomie jak ceny prawa własności, podczas gdy użytkownik wieczysty musi ponosić dodatkowo koszty rocznych opłat za użytkowanie wieczyste, często bardzo wysokich, rosnących wraz ze wzrostem wartości nieruchomości.

Kluczowymi kwestiami przy przekształceniu powinny być zasady wnoszenia dopłat, w kwocie odpowiadającej pomocy publicznej. Projekt powinien przewidywać co najmniej możliwość rozłożenia tej dopłaty na raty, bowiem w wielu wypadkach opłata ta może być bardzo wysoka, w wielu przypadkach przekształcenia te mogą okazać się nieopłacalne.

3. Zakaz stwierdzania nieważności pozwolenia na budowę po 5 latach od jej doręczenia, obejmie również pozwolenia na budowę w stosunku do których, przed dniem wejścia w życie noweli prawa budowlanego wszczęte zostało postępowanie w przedmiocie ich unieważnienia. 

Zgodnie z art. 37b ustawa z 7.7.1994 r. – Prawa budowlanego (tekst jedn. Dz.U. z 2021 poz. 2351 ze zm.; dalej PB), nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Przepis ten wszedł w życie 19 września 2020 r. w ramach dużej nowelizacji Prawa budowlanego.

Zgodnie z uzasadnieniem projektu noweli, wprowadzenie tego przepisu miało na celu wzmocnienie trwałości decyzji administracyjnej. Mimo początkowych wątpliwości w tym zakresie, organy administracji publicznej, jak również sądy administracyjne przyjmują, że przepis ten znajduje zastosowanie zarówno do decyzji o pozwoleniu na budowę wydanych po wejściu w życie nowelizacji, jak również do wcześniej wydanych decyzji, a jedynym kryterium przesądzającym o braku możliwości stwierdzenia jej nieważności jest upływ okresu 5 lat od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia.

Jednak istotne wątpliwości interpretacyjne budzą nadal przepisy przejściowe, w tym czy powyższy zakaz znajdzie zastosowanie w odniesieniu do pozwoleń na budowę, gdy przed dniem wejścia noweli w życie tj. 19.09.2020 r. toczyło się postępowanie w sprawie stwierdzenia ich nieważności. Zgodnie bowiem z art. 25 noweli, do spraw uregulowanych PB, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie noweli, przepisy ustawy zmienianej stosuje się w brzmieniu dotychczasowym.

W oparciu o powyższy przepis przejściowy niektóre organy stoją na stanowisku, że w przypadku gdy przed dniem 19.09.2020 r. toczyło się postępowanie nadzwyczajne w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, nadal dopuszczalnym jest stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, nawet jeśli upłynął już okres 5 lat od doręczenia lub ogłoszenia decyzji. Co uzasadnione jest stosowaniem do takich przypadków, zgodnie z przepisem przejściowym  – przepisów dotychczasowych.

Takie stanowisko przyjęły organy w sprawie słynnego zamku w Stobnicy, w której to przed dniem 19.09.2020 r. toczyło się postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej 20.05.2015 r. Wojewoda Wielkopolski odmówił stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, stwierdzając, że decyzja ta została wydana z naruszeniem prawa. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego nie podzielił stanowiska Wojewody Dolnośląskiego, uchylił jego decyzję, stwierdzając jednocześnie nieważność decyzji o pozwoleniu na budowę.

W wyniku zaskarżenia decyzji GINB do WSA w Warszawie, wydał wyrok (VII SA/Wa 2074/21), którym uchylił decyzje organów obu instancji. Sąd administracyjny I instancji, podobnie jak Wojewoda Wielkopolski uznał, że w sprawie doszło do przedawnienia możliwości stwierdzenia nieważności decyzji Starosty z uwagi na zasadność zastosowania przepisu art. 37b PB. WSA w Warszawie. WSA powołał się w szczególności na wykładnie celowościową noweli i wprowadzenia art. 37b PrBud, którym była potrzeba zapewnienia stabilności decyzji budowlanych wydanych w przeszłości, bez względu na datę wydania decyzji czy trwające postępowania o stwierdzenie jej nieważności.

Mimo nieprecyzyjności  zapisów przepisów przejściowych, powyższy wyrok należy ocenić pozytywnie. Za powyższy przemawia w szczególności wykładnia literalna, historyczna oraz celowościowa, w tym w szczególności dbałość o pewność obrotu i ugruntowanie stanu prawnego i faktycznego spowodowanego funkcjonowaniem w obrocie wieloletnich pozwoleń na budowę.