1. Reforma planowania przestrzennego

Jak wskazywano końcem ubiegłego roku, Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.

Projektowana ustawa ma wprowadzić zmiany nie tylko w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale też w prawie 50 innych ustawach. Jej celem jest m. in.

• wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego jakim jest plan ogólny, rezygnując jednocześnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,
• ustalenie nowych warunków i zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy,
• wprowadzenie zintegrowanych planów inwestycyjnych,
• wprowadzenie zmian w procedurze planistycznej,
• wprowadzenie nowej instytucji będącej źródłem danych i informacji przestrzennych o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Rejestru Urbanistycznego.

W pierwszej kolejności pochylimy się szczegółowo nad tematyką nowego instrumentu planistycznego jakim jest Plan ogólny gminy.

Plan ogólny gminy

Projekt reformy wprowadzi na obszarze gminnym nowy obligatoryjny instrument planistyczny, za pomocą którego wzrośnie władztwo planistyczne gmin w tworzeniu polityki przestrzennej. Plan ten ma zastąpić wydawane dotychczas w gminach studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które to zachowają moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy, jednak nie później niż do dnia 31 grudnia 2025 r.

Biorąc pod uwagę relatywnie krótki czas na uchwalenie planów ogólnych, należy mieć na uwadze, że zaraz po wejściu w życie ustawy, gminy przystąpią do procedury uchwalania planów ogólnych, a to oznacza że nie będzie możliwości wszczęcia postępowania w sprawie uchwalenia lub zmiany studium, które to procedury są niejednokrotnie podejmowane przez inwestorów.

Jak wynika z art. 13a ust. 1 projektu plan ogólny będzie sporządzany obowiązkowo dla całego obszaru gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu, które są wyłączone z władztwa planistycznego gminy. Plan ogólny otrzyma rangę aktu prawa miejscowego, a co za tym idzie zawarte w nim ustalenia będą wiążące dla planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z projektem, ustalenia planu ogólnego będą określane uwzględniając uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy, w szczególności politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego.

Plan ogólny będzie składał się z postanowień:

• obligatoryjnych, tj. wyznaczenia stref planistycznych oraz gminnych standardów urbanistycznych. W zależności od danej strefy planistycznej standardy będą określały maksymalną intensywność zabudowy, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy oraz minimalną liczbę miejsc do parkowania. Dodatkowo zaś będą mogły określać tak zwane standardy dostępności infrastruktury społecznej, czyli m.in. zasady zapewnienia dostępu do co najmniej szkoły podstawowej oraz obszarów zieleni publicznej,
• fakultatywnych, tj. wyznaczających obszary zabudowy śródmiejskiej oraz obszary uzupełnienia zabudowy – czyli obszarów, na których dopuszczalne będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.

Jeśli planowana reforma wejdzie w życie, tereny na których nie uchwalono dotychczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nadal będą wymagać uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na przeprowadzenie danej inwestycji. Decyzja taka wydana przed dniem wejścia w życie reformy, pozostanie w mocy i można będzie na jej podstawie uzyskać pozwolenie na budowę. Po wejściu w życie reformy planowania przestrzennego i do czasu uchwalenia planu ogólnego –deweloperzy nadal będą mogli uzyskiwać nowe decyzje o warunkach zabudowy.

Jeśli jednak do dnia 31 grudnia 2025 roku gmina nie uchwali planu ogólnego, to od 1 stycznia 2026 r. do czasu uchwalania, nie będzie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Inwestycje będzie można więc realizować jedynie w oparciu o decyzje, które zostały wydane wcześniej lub w oparciu o obowiązujące plany miejscowe.

Mając na uwadze planowane zmiany, deweloperzy zmierzający do wybudowania w najbliższym czasie inwestycji na nieruchomości, która nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powinni podjąć działania, aby jak najszybciej uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a tym samym uniknąć problemów utrudniających pozyskanie pozwolenia na budowę i realizację planów inwestycyjnych.

2. Ostateczność decyzji w procesie inwestycyjnym

Niejednokrotnie przystępując do realizacji procesu inwestycyjnego powstaje pytanie, czy decyzja o pozwoleniu na budowę stała się już ostateczna. Wątpliwości te są tym większe, z uwagi na fakt, że zarówno Kodeks postępowania administracyjnego, jaki i ustawa Prawo budowlane nie regulują kwestii klauzuli ostateczności decyzji. Klauzula ta nie jest również obligatoryjnym elementem decyzji administracyjnej wskazanym w przepisach prawa. Stosuje się ją jedynie w praktyce, w celu czysto informacyjnym.

Decyzja jest ostateczna, gdy nie można jej zakwestionować za pomocą zwykłych środków zaskarżenia. Po pierwsze, decyduje o tym upływ czasu. Rozstrzygnięcie wydane w pierwszej instancji uzyskuje bowiem cechę ostateczności w sytuacji, gdy strona w ustawowym terminie nie wniosła odwołania lub wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy albo, gdy wszystkie strony zrzekły się prawa do odwołania. Jeśli decyzja jest ostateczna na poziomie organu I instancji, organ taki umieszcza wówczas na odpisie decyzji pieczęć o treści „decyzja ostateczna”.

Jeśli natomiast od decyzji zostało wniesione odwołanie, a organ II instancji utrzymał decyzję w mocy, nie jest konieczne uzyskanie klauzuli ostateczności, a to z uwagi na fakt, że decyzje organu II instancji stają się ostateczne w dniu ich wydania. W samej treści takiej decyzji znajduje się pouczenie: „niniejsza decyzja jest ostateczna w administracyjnym toku instancji”.

Oczywiście, w obu przypadkach, zawsze istnieje możliwość wystąpienia o wydanie zaświadczenia na podstawie art. 217 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zaświadczenie stanowi oświadczenie wiedzy organu oparte na danych będących w jego posiadaniu i nie rozstrzyga żadnych kwestii spornych, wymagających analizy, czy interpretacji przepisów. Po złożeniu wniosku o wydanie zaświadczenia, strona powinna uzyskać albo zaświadczenie o żądanej treści, albo postanowienie odmawiające wydania zaświadczenia lub postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia o żądanej treści. Wniosek powinien być rozpoznany bez zbędnej zwłoki, nie później jednak niż w terminie siedmiu dni.