1. Nowe uprawnienia notariuszy w postępowaniach wieczystoksięgowych

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo o notariacie oraz niektórych innych ustaw. Projekt zakłada m.in. nadanie notariuszom nowych kompetencji w zakresie postępowań wieczystoksięgowych tj. notariusze będą mogli dokonywać m.in. wpisów hipotek do ksiąg wieczystych.

Proponowane uprawnienia dotyczyłyby zakładania nowych ksiąg wieczystych poprzez wyodrębnienie nieruchomości lokalowej z zabudowanej nieruchomości gruntowej, gdy zbywcą jest przedsiębiorca. A zatem w głównej mierze dotyczyć będą rynku pierwotnego a nie wtórnego.

Najważniejsze założenia projektowanego rozwiązania:

• Notariusze będą mogli dokonywać wpisów w księgach wieczystych, dotyczących prawa własności nieruchomości, związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokali.
• Powyższe uprawnienie dotyczy także ustanowienia i obciążenia odrębnej własności lokalu ograniczonymi prawami rzeczowymi np. hipoteką, a także innymi roszczeniami związanymi z tym lokalem.
• Projektowane rozwiązanie będzie rozwiązaniem dodatkowym tj. będzie możliwość złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej za pośrednictwem notariusza lub na podstawie obowiązujących dotychczas procedur tj. za pośrednictwem sądu.

Powyżej opisane czynności w postepowaniu wieczystoksięgowym będzie mógł wykonywać jedynie notariusz posiadający zaświadczenie od Ministra Sprawiedliwości o upoważnieniu do dokonywania wpisów w księdze wieczystej. Zaświadczenie zaś zostanie wydane na wniosek notariusza, który prowadzi kancelarię przez 3 lata i wobec którego nie wydano prawomocnego orzeczenia o nałożeniu kary dyscyplinarnej.

Projekt również przewiduje kontrolę wpisów dokonywanych przez notariusza. Na dokonany przez niego wpis planowo przysługiwać ma skarga do sądu rejonowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta. Po wniesieniu skargi sąd będzie rozpoznawał sprawę jako sąd pierwszej instancji, przy czym – tak samo jak ma to miejsce w przypadku skargi na wpis referendarza sądowego – do czasu rozstrzygnięcia skargi przez sąd wpis będzie pozostawał w mocy. Z kolei w przypadku braku podstaw do dokonania wpisu lub istnienia przeszkody do jego dokonania, notariusz przekaże taki wniosek o wpis do sądu.

Co istotne trzeba mieć na uwadze, że dany notariusz będzie mógł uzyskać elektroniczny dostęp wyłącznie do baz danych i systemu obsługi ksiąg wieczystych właściwych dla położenia swojej kancelarii notarialnej, zatem usługa ta została ograniczona terytorialnie.

Projekt ustawy zmieniającej ma na celu przyspieszenie postępowań wieczystoksięgowych, a tym samym znaczne skrócenie czasu oczekiwania na dokonanie wpisu w księgach wieczystych, który obecnie wynosi od kilku do nawet kilkunastu miesięcy.

2. Swoboda rzeczoznawcy przy szacowaniu wartości nieruchomości

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 21 września 2022 r. (sygn. akt II SA/Gl 732/22) wskazał, że rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości majątkowej nieruchomości np. przy szacowaniu wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości działki –  ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości.

Stosownie bowiem do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.”. W ocenie Sądu oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. W sytuacji gdy strona uważa, że operat jest wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co ewentualnie umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności.

Powyższe stanowisko jest spójne z dotychczas prezentowanym przez Naczelny Sąd Administracyjnym gdzie wskazuje się, że rzeczoznawca majątkowy dysponuje pełnym zakresem swobody w doborze transakcji do porównania i w badaniu rynku transakcji nieruchomościami podobnymi, zaś przepisy prawa wskazują jedynie rodzaj transakcji, które rzeczoznawca powinien uwzględnić (tak np. NSA w wyroku z 23.02.2021 r., I OSK 2435/20).

3. Kary za blokowanie budowy i bezpodstawne odwołania

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało zmiany do ustawy Prawo budowlane tj. dodanie do art. 92 pkt. 4 w brzmieniu: „kto w odwołaniu od decyzji lub zażaleniu na postanowienie wydanych na podstawie niniejszej ustawy, umyślnie wprowadza organ wyższego stopnia w błąd co do faktów lub okoliczności mających znaczenie dla sprawy” ma podlegać karze.

Przepis ten dotyczyć ma w szczególności decyzji i postanowień wydawanych na podstawie prawa budowlanego, czyli m.in. pozwoleń na budowę.

W konsekwencji powyższego zostaje nałożony na osobę wnoszącą odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie – obowiązek, aby do zażalenia/odwołania dołączyła oświadczenie, że jest świadoma odpowiedzialności karnej za umyślne wprowadzenie organów wyższego stopnia w błąd co do faktów lub okoliczności mających znaczenie dla sprawy. Z kolei złożenie fałszywego oświadczenia zgodnie z art. 233 § 1 Kodeksu karnego zagrożone jest karą pozbawienia wolności od 6 miesięcy do 8 lat. Jakkolwiek umyślne wprowadzenie organu czy sądu w błąd stanowi już obecnie czyn podlegający odpowiedzialności karnej, tak dotychczas przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego czy ustawy prawo budowlane nie zawierały takiej regulacji. Generalnie „niezadowolenie” strony z wydanej decyzji stanowiło wystarczającą podstawę do złożenia odwołania, a ustawa nie uzależniała jego złożenia od dodatkowych wymogów.

Powyższe ma w założeniu stanowić odpowiedź na odwołania czy zażalenia wnoszone w postępowaniu budowlanym, które są oczywiście bezzasadne i których celem nie jest walka o własne prawa, a wydłużenie postępowania i utrudnienie realizacji inwestycji. Jednakże pojawiają się także głosy, że powyższa propozycja może stanowić swoiste ograniczenie prawa do złożenia środka zaskarżenia i godzi w prawa strony.

4. Skrócenie terminu na wydanie decyzji pozwolenia na budowę

Kolejny projekt nowelizacji ustawy Prawo budowlane zakłada także zmianę terminu wydania pozwolenia na budowę. Zgodnie z proponowanymi zmianami urząd będzie miał – co do zasady – 21 dni na wydanie tej decyzji, przy czym termin ten dotyczy sytuacji gdy stroną postępowania będzie inwestor. W pozostałych przypadkach termin wynosić ma 45 dni.

Powyżej wskazane terminy de facto będą dotyczyć jedynie dokumentacji prawidłowej tj. nie zawierającej wad i braków, bowiem terminy powyższe ulegają „zawieszeniu” do czasu poprawienia dokumentacji przez inwestora. Zatem trzeba mieć na uwadze, że termin na rozpoznanie wniosku wydłuży się o niezbędny czas oczekiwania na nowy (prawidłowy) projekt czy uzgodnienie z innym organem (np. uzgodnienia konserwatorskie).

Przekroczenie tych terminów będzie skutkowało nałożeniem na organ kary finansowej w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.