Deweloperski Fundusz Gwarancyjny coraz bardziej realny?

Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zakładający m.in. powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), został przyjęty przez Stały Komitet Rady Ministrów w dniu 30 stycznia 2020 roku i przedłożony został do rozpatrzenia przez Komisję Prawniczą. W projekcie nowej ustawy wprowadzono dodatkowe zabezpieczenie, jakim jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zgodnie z założeniami projektu ustawy, deweloperzy będą mieli obowiązek wpłaty odpowiedniej wysokości składek na DFG od każdej transakcji sprzedaży lokalu / domu jednorodzinnego. Wysokość składek będzie dostosowana do wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Środki funduszu będą przeznaczane na dodatkowe zabezpieczenie roszczeń nabywców wynikających z umowy deweloperskiej, w przypadku upadłości dewelopera. Wprowadzenie DFG popiera Prezes UOKiK. Przedstawiciele deweloperów wskazują, że wprowadzenie tego mechanizmu nie jest uzasadnione, biorąc pod uwagę sytuację na rynku, bowiem obowiązujące zabezpieczenia są wystarczające. Nie wątpliwie co więcej że wpłynie ono na podwyższenie wysokich już cen mieszkań, gdyż powyższy dodatkowy koszt, deweloperzy będą przerzucać na nabywców mieszkań. Status prac legislacyjnych nad projektem można obserwować za pośrednictwem strony internetowej: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12312251/katalog/12513237#12513237.

W Warszawie powstanie pierwsze osiedle w trybie Lex Deweloper

Lex Deweloper umożliwia, przy spełnieniu określonych warunków, realizowanie inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane. Rada Warszawy po  raz pierwszy godziła się na inwestycję w trybie tzw. ustawy Lex Deweloper. 5 grudnia 2019 roku podjęta została uchwała w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszącej, polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą, zlokalizowanej a przy ul. Szaserów i ul. Dynowskiej w dzielnicy Praga-Południe m.st. Warszawy. Osiedle będzie mogło powstać w miejscu, gdzie plan zagospodarowania nie pozwalał na mieszkania, tylko na przemysł i biura. Zgodnie z uchwałą w ramach osiedla ma powstać od 130 do 180 mieszkań. Wskazać również należy, że powoli kształtuje się linia orzecznicza, zgodnie z którą Rada Miasta ma obowiązek uzasadnić uchwałę w przedmiocie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej a brak takiego uzasadnienia może stanowić podstawę do unieważnienia takiej uchwały (vide II SA/Bd 372/19 – wyrok WSA Bydgoszcz z dnia 10-07-2019 oraz II SA/Ke 804/19 – wyrok WSA w Kielcach z dnia 12.12.2019 roku.)

Nowe wymagania w zakresie efektywności gospodarczej, począwszy od 01.01.2021 r. spowodują znaczny wzrost kosztów budowy.

Począwszy od 01.01.2021 roku, wszystkie budynki będą musiały spełniać nowe normy w zakresie efektywności energetycznej. Celem nowych warunków jest maksymalne obniżenie zużycia energetycznego nowych budynków. Efektem dostosowywania nowo planowanych budynków do zmienionych wytycznych, będzie znaczny wzrost kosztów budowy. Eksperci szacują, że w związku z koniecznością dostosowania budynków do nowych wymogów w zakresie efektywności gospodarczej, koszty budowy mogą wzrosnąć od 5 do 10 %. Koszty te będą m. in. związane z wprowadzeniem maksymalnych, dopuszczalnych wartości współczynnika przenikania ciepła U dla poszczególnych przegród domu, ale również wartość współczynnika Ep. Określa on maksymalne roczne zapotrzebowanie budynku na nieodnawialną energię pierwotną do ogrzewania, wentylacji, chłodzenia, przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz oświetlenia. Aby uniknąć powyższego inwestorzy masowo składają wnioski o udzielenie pozwolenia na budowę aby móc skorzystać z obowiązujących jeszcze, mniej restrykcyjnych wymogów w powyższym zakresie, obniżając tym samym koszty realizacji inwestycji.

Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu uchroni najemcę przed podwyżką czynszu najmu.

Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego i uprawnienie to przysługuje mu w każdym przypadku umowy najmu lokalu, nawet jeżeli umowa najmu tego nie przewiduje. Prawo to zostało bowiem przewidziane w kodeksie cywilnym. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem doktryny i judykatury poprzez wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej, wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 685¹ KC, do zakresu uzgodnionej waloryzacji. Gdyby bowiem wynajmujący miał uprawnienie to zachować w pełnym zakresie, wówczas określenie zasad waloryzacji czynszu byłoby zbędne. Najemcy powinni zatem zwracać uwagę aby w ich umowach Najmu znajdowały się zapisy o możliwości podwyższenia wysokości czynszu jedynie w ramach klauzul waloryzacyjnych (vide SA w Warszawie z 21.8.2014 r., I ACa 654/14, w którym przyjęto, że poprzez wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej dochodzi do wyłączenia uprawnienia do wypowiedzenia wysokości czynszu).