Prace nad nową ustawą deweloperską w Parlamencie

W parlamencie rozpoczęły się prace legislacyjne nad projektem nowej tzw. ustawy deweloperskiej (Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – druk sejmowy nr 985). Po długim okresie konsultacji prace nad zmianami legislacyjnymi nabierają tempa. Co do zasady, treść przepisów projektu nowej ustawy nie nawiązuje do skutków podatkowych umów pomiędzy deweloperem oraz nabywcą, niemniej warto zweryfikować, jakie implikacje podatkowe ma nowelizacja ustawy deweloperskiej

Nowa ustawa deweloperska przewiduje m.in.:

• Utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – składka na Fundusz ma być odprowadzana od każdej wpłaty nabywcy. Składka ma charakter bezzwrotny, a więc odstąpienie od umowy nie upoważnia do jej zwrotu.
• Zastosowanie nowej ustawy deweloperskiej również do lokali użytkowych (garaży) – zwracamy uwagę na potencjalną konieczność zmiany schematu rozpoznania obowiązku podatkowego w VAT, bowiem środki wpłacane przez nabywcę na rachunek powierniczy nie są w praktyce traktowane jako otrzymanie zaliczki w rozumieniu art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT;
• Rekompensata dla nabywcy za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera -w określonych sytuacjach deweloper będzie obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Z uwagi na fakt, że kwestia uznania rekompensat za koszt podatkowy jest przedmiotem licznych sporów pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi, warto zwrócić szczególną uwagę na skutki podatkowe w CIT / PIT wskazanych wydatków.

Uregulowanie zasad zawierania umowy rezerwacyjnej, w tym:

• forma pisemna pod rygorem nieważności;
• maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny;
• zaliczenie opłaty rezerwacyjnej na poczet ceny sprzedaży, wraz z obowiązkiem przekazania otrzymanej wpłaty przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy;
• w określonych przypadkach obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej – nawet dwukrotność otrzymanej kwoty

Warto zwrócić uwagę, że dotychczasowa praktyka stosowania prawa co do zasady uznaje wpłaty opłat rezerwacyjnych za formę kaucji, nie podlegających opodatkowaniu VAT. Zatrzymanie opłaty rezerwacyjnej jest uznawane za rekompensatę finansową dla dewelopera, jako strony dotkniętej niewykonaniem umowy i nie wiąże się ze spełnieniem świadczenia wzajemnego przez klienta. Uzasadnione jest oczekiwanie, że praktyka ta nie ulegnie zmianie po wprowadzeniu nowej ustawy deweloperskiej w życie. Treść art. 31 projektu Ustawy wskazuje, że zobowiązanie wynikające z umowy rezerwacyjnej może być związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Należy więc zwrócić szczególna uwagę, czy praktyka organów podatkowych nie ulegnie zmianie w kierunku potraktowania opłaty rezerwacyjnej jako płatności bezpośrednio związanej ze zobowiązaniem dewelopera, a przez to – będącej wynagrodzeniem za usługę podlegającą opodatkowaniu VAT. Zalecamy weryfikację finalnej treści opracowywanych przepisów w tym względzie.

Zwolnienie z akcyzy dla wyrobów gazowych przeznaczonych dla celów opałowych w gospodarstwach domowych – czy dotyczy wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni i TBS?

Ustawa o podatku akcyzowym przewiduje zwolnienie z opodatkowania czynności, których przedmiotem są wyroby gazowe przeznaczone na określone cele, w tym – na cele opałowe w gospodarstwach domowych.

Czy możliwość powyższego zwolnienia istnieje także, gdy cele opałowe są realizowane w budynkach wielorodzinnych, w których lokale są najmowane dla celów mieszkaniowych? Z takim pytaniem wystąpił przedsiębiorca (TBS) we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wskazał, że w budynkach wielorodzinnych są zainstalowane kotły gazowe służące do ogrzewania budynków i wody dla poszczególnych gospodarstw domowych. W konsekwencji, spółka zakupuje od dostawcy gaz o kodzie CN 2711 21 00, który jest przeznaczany wyłącznie dla celów grzewczych, a lokatorzy mieszkań są obciążani czynszem najmu za zajmowane mieszkanie, w którym wykazana jest kwota właśnie za ogrzanie mieszkania i za dostarczoną ciepłą wodę.

Organ podatkowy uznał, że w takiej sytuacji nie ma podstaw do zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem akcyzowym. Argumentował, że przepisy Ustawy o podatku akcyzowym zwalniają z opodatkowania wyroby gazowe zużywane do celów opalowych przez gospodarstwa domowe. Wyraz „przez” wyraźnie wskazuje, że czynność zużycia powinna być dokonana przez gospodarstwo domowe (do celów opalowych obojętnie jakich np. do ogrzania mieszkań, do podgrzewania wody, do gotowania itp.), a nie przez inny podmiot celem dostarczenia energii cieplnej do gospodarstwa domowego. Skoro więc odbiorcy ciepła, tj. gospodarstwa domowe nie nabywają wyrobu gazowego w celu jego przeznaczenia do własnych celów opałowych, lecz korzystają jedynie z ciepła wyprodukowanego przez Spółkę, zwolnienie nie ma zastosowania.

Ostatecznie sprawę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygn. I GSK 873/17 wskazując, że:

Na gruncie podatku akcyzowego ww. zwolnienie z opodatkowania obejmuje także konglomeraty gospodarstw domowych: spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe, Towarzystwo Budownictwa Społecznego działającego w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.
Istotne jest też to, że lokatorzy mieszkań są obciążani czynszem najmu za zajmowane mieszkania, w którym wskazana jest właśnie kwota za ogrzewanie mieszkania i za dostarczoną ciepłą wodę. Zatem to lokatorzy ponoszą wyodrębniony z czynszu koszt ogrzewania mieszkania. W przypadku obciążenia tych paliw grzewczych podatkiem akcyzowym ponieśliby także koszt akcyzy, co skutkowałoby ich gorszą sytuacją niż sytuacja spółdzielców czy członków wspólnoty, którzy kosztu akcyzy nie ponoszą, ze względu na zwolnienie z opodatkowania paliwa grzewczego na podstawie art. 31 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku akcyzowym.

Orzeczenie NSA jest bez wątpienia korzystne, niemniej praktyka organów podatkowych co do zasady przyjmuje pogląd odmienny. Warto więc rozważyć potencjalne ryzyka podatkowe oraz możliwości ich ograniczenia przed wdrożeniem zasad rozliczeń podatkowych zbieżnych ze stanowiskiem NSA.

Wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie zasad odliczenia naliczonego VAT z tytułu nabycia wewnątrzwspólnotowego towarów

Z treści Ustawy o VAT wynika, że podatek należny z tytułu wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów (WNT) jest jednocześnie podatkiem naliczonym, który może być odliczony przez podatnika prowadzącego działalność opodatkowaną. Co do zasady, obowiązek podatkowy i prawo do odliczenia naliczonego VAT powinno zawierać się w tym samym okresie rozliczeniowym. Dla rozpoznania obowiązku podatkowego w VAT nie jest konieczna faktura, wystawiona przez dostawcę, jednak jej brak uniemożliwia odliczenie podatku naliczonego – na co wskazuje treść art. 86 ust. 10b pkt. 2 Ustawy o VAT. Otrzymanie faktury dokumentującej nabycie po upływie 3 miesięcy od miesiąca powstania obowiązku podatkowego oznacza konieczność odliczenia naliczonego VAT na bieżąco, w dacie jej otrzymania.

W praktyce podatnicy byli niejednokrotnie zmuszeni do skorygowania deklaracji VAT za miesiąc, w którym odliczony został VAT naliczony z tytułu WNT oraz zapłaty wynikającej z korekty kwoty zaległości wraz z odsetkami.

Sądy administracyjne wielokrotnie wskazywały, że treść art. 86 ust. 10b pkt. 2 Ustawy o VAT nakłada na podatników sankcje wynikające z okoliczności, na które podatnicy nie mają wpływu. Pogląd ten potwierdził Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku w sprawie C-895/19. Trybunał stwierdził, że polskie przepisy, które w pewnych sytuacjach prowadzą do wykazania VAT należnego i naliczonego w dwóch różnych okresach, naruszają zasady neutralności i proporcjonalności, a w konsekwencji – są niezgodne z prawem Unii Europejskiej.

Orzeczenie TSUE otwiera podatnikom szanse na odzyskanie nienależnie uiszczonych odsetek z tytułu zaległości podatkowych w związku z rozliczeniem WNT w schemacie narzuconym przepisami Ustawy o VAT. Niemniej, jak wskazuje Trybunał, dla zachowania neutralności rozliczenia mają też znaczenie m.in. dobra wiara podatnika oraz powody opóźnienia w rozliczeniu transakcji w deklaracji podatkowej. Warto więc zweryfikować, czy argumenty przywołane przez TSUE mogłyby być użyte w danej konkretnej transakcji WNT, jak również w innych rozliczeniach opartych o mechanizm reverse chargé.