1. Czy oświadczenie o wyborze opodatkowania nieruchomości może być złożone w treści umowy sprzedaży

Ustawa o VAT przewiduje możliwość wyboru opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej, podlegającej zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 Ustawy o VAT. Tryb składania oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji przewiduje m.in. konieczność jego złożenia przed dniem dostawy nieruchomości. W praktyce oznacza to, że organy podatkowe kwestionują skuteczność oświadczeń, które są składane w tym samym dniu, w którym następuje podpisanie umowy sprzedaży.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku o sygn. I SA/Rz 836/19 z dnia 19 grudnia 2019 r. wskazał, że nadmierny formalizm organów podatkowych jest nieuzasadniony. W oparciu o zasadę proporcjonalności uznał, że oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji odnosi skutki prawne także wówczas, gdy zostało złożone w treści umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego. W konsekwencji, brak odrębnego oświadczenia, złożonego w trybie określonym w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT nie musi oznaczać błędnego opodatkowania transakcji. Wyrok sądu jest nieprawomocny, niemniej należy spodziewać się, że organy podatkowe co do zasady będą przeciwne takiej wykładni przepisów Ustawy o VAT.

2. Czy cesja praw i obowiązków z umowy sprzedaży lokalu wymaga korekty faktur zaliczkowych?

Ustalenie obowiązków sprzedawcy w związku z cesją praw i obowiązków nabywcy na rzecz osoby trzeciej wciąż budzi wątpliwości interpretacyjne. Wątpliwości dotyczą przede wszystkim obowiązku skorygowania faktur wystawionych na rzecz cedenta i wystawienia nowych faktur sprzedaży, w których treści zostaną podane dane cesjonariusza.

W niedawnej interpretacji prawa podatkowego, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.23.2020.1.MT z dnia 9 marca 2020 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawił pogląd, że cesja praw i obowiązków z umowy pomiędzy nabywcą a osobą trzecią skutkują koniecznością korekty uprzednio wystawionych przez sprzedawcę faktur zaliczkowych. Organ podatkowy przyjął bowiem, że w innej sytuacji faktura rozliczająca transakcję musiałaby odwoływać się do faktury zaliczkowej wystawionej na rzecz innego podmiotu. Pomimo więc braku zwrotu zaliczki na rzecz klienta, a jedynie jej przeksięgowania na rzecz cesjonariusza, sprzedawca jest zobowiązany do wystawienia faktury korygującej. Co istotne, organu podatkowego nie przekonała argumentacja sądów administracyjnych, które w większości przyjmują stanowisko zasadniczo odmienne. Można więc spodziewać się, że kwestia obowiązków sprzedawcy w związku z cesją dokonaną przez nabywcę będzie jeszcze przedmiotem sporów pomiędzy podatnikami i organami podatkowymi.

3. Leasing zwrotny nieruchomości

Po ubiegłorocznym wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-201/18 Mydibel S.A. oraz rozpoczętych konsultacjach podatkowych w Ministerstwie Finansów w sprawie traktowania leasingu zwrotnego wielu komentatorów zapowiadało możliwość zmiany praktyki organów podatkowych w tym względzie. Dotychczas bowiem leasing zwrotny nieruchomości uznawano za dwie odrębne transakcje, której przedmiotem jest nieruchomość. Skutki podatkowe w VAT każdej z nich były ustalane odrębnie. Wyrok TSUE wskazał otworzył jednak możliwość uznania tego typu transakcji za formę usługi finansowej, w ramach której nie następuje dostawa nieruchomości. Naturalnie, przyjęcie takiego poglądu oznaczałoby radykalną zmianę skutków podatkowych transakcji.

Ministerstwo Finansów zakończyło jednak konsultacje podatkowe bez dalszych wskazówek dla podatników. Natomiast interpretacje prawa podatkowego, wydawane przez Krajową Informację Skarbową wskazują, że dotychczasowa praktyka organów podatkowych pozostaje niezmienna. W interpretacji indywidualnej z dnia 6 marca 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.95.2019.2.AS organ podatkowy potwierdził, że transakcja leasingu zwrotnego nieruchomości zabudowanej jest dostawą nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela na rzecz leasingobiorcy. Natomiast świadczenie leasingu stanowi odpowiednio dostawę towarów w zakresie gruntów oraz świadczenie usług w zakresie budynków. Wyrok TUSE w sprawie Mydibel, w ocenie organu podatkowego, nie ma tu zastosowania, z uwagi na odmienny stan faktyczny. Trudno jednak ocenić, czy w innych okolicznościach leasing zwrotny będzie traktowany przez organy podatkowe jako usługa finansowa. W przypadku realizacji tego typu transakcji warto więc zwrócić szczególną uwagę na implikacje podatkowe.